防水工程在合同中约定计价规则范例

在实行总包交钥匙管理模式之前，防水材料属二类标，由项目公司在集团品牌中选择供方，采用甲供材料、甲指分包或甲限方式，大部分项目都采用了甲供或甲指分包招标，定标后由业主、总包和分包签订三方合同。实行总包交钥匙管理模式之后，防水施工成为总包新增自施工程，材料供应在2014~2015年为“总包的分包”，即总包与采购数据库分配的中标供应商签订采购合同报业主备案；2016年，防水材料由“总包的分包”发展为“甲定”：业主集采确定材料品牌及价格，总包从中标供应商中自选单位、自行签订合同，无需报业主备案。
目前为止，无论哪个阶段，在总包清单中，防水材料的主材单价均以暂定价的形式计入综合单价，这与其他甲供材或做为“总包的分包”的材料设备是不同的（其他均为综合单价中不含主材价格）。在工作实践中，也发现大家容易把防水价格的计算与暂定价调整混淆。下面就个人理解，从防水材料采购的前后三个发展阶段：甲供、总包的分包和甲定，来简要说明防水的重计量或结算方式。
一、甲供
2010年签订的非总包交钥匙总包施工合同通用条款约定：
“第三十三条业主供应材料、设备
33.2 业主供应材料设备的款项
业主供应的材料/设备价格包含在合同综合单价里。
一、总承包商领用业主供应材料/设备的数量超过约定的消耗量时，超出部分按照业主实际采购价，从合同价款中扣出。
消耗量的确定方法：图示工程量 ×（1+损耗率）。
损耗率的确定方法：
1、按项目所在地投标报价时执行的建设工程材料消耗量定额损耗率为准。
2、总承包商投标报出的损耗率，但不超过项目所在地投标报价时执行的建设工程材料消耗量定额损耗率。
二、业主供应材料/设备的暂估价包含在综合单价里，总承包商按照暂估价进行组价，综合单价固定不变，不论业主实际采购价与暂估材料/设备价的差价有多大，综合单价不予调整且业主供应材料/设备的暂估价按以下方法扣除：
1.    当总承包商领用业主供应材料/设备的数量少于约定消耗量，支付进度款和结算时按照总承包商领用量乘投标时计入材料/设备暂估价加上税金进行计算，并从合同价款中扣除相应的金额。
2.    当总承包商所领用的业主供应的材料/设备数量超出约定消耗量，支付进度款和结算时：
1)   在约定的消耗量以内部分，按照投标暂定材料/设备价加上税金，从合同价款中扣除；
2)   超出约定的消耗量时，按照业主实际供应价加上税费，从合同价款中扣除。”
针对防水材料，个人对上述条款的核心内容理解如下：
1、主材价格暂定，包含在综合单价中，无论实际采购价是多少，综合单价不调整。
2、甲供模式下，总包防水施工和防水材料是由业主与总包、分包分别结算的：
（1）、总包的防水材料领用量在消耗量范围内时：
总包防水施工部分的重计量或结算值=图示工程量（按计算规则，不含搭接及附加层工程量）*防水综合单价-实际领用量*防水材料暂定单价*（1+税金）；
防水材料重计量或结算值=实际领用量*防水材料实际采购单价。
（2）、总包的防水材料领用量超出消耗量范围时：
总包防水施工部分的重计量或结算值=图示工程量（按计算规则，不含搭接及附加层工程量）*防水综合单价-约定消耗量*防水材料暂定单价*（1+税金）-（实际领用量-约定消耗量）*防水材料实际采购单价*（1+税金）。
防水材料重计量或结算值=实际领用量*防水材料实际采购单价。
通过以上合同约定及个人理解，在甲供模式下，防水的计价并非“简单粗暴”的采用直接扣减主材价格的方式来计算防水费用，而是需要以约定消耗量为边界条件，依据合同约定，按上述公式进行计算，这样既扣减了包含在辅材价格中的防水材料损耗，又扣减了超供的防水材料费。
二、总包的分包
总包交钥匙模式下，《关于商业地产项目实施“总包交钥匙”管控模式的决定》【大万商字（ 2014 ）61号】下发版总包合同中的成本商务篇约定：
“4.材料及设备
4.6业主供应的材料/设备价格包含在合同综合单价里。
4.6.1总承包商领用业主供应材料/设备的数量超过约定的消耗量时，超出部分按照业主实际采购价，从合同价款中扣出。
消耗量的确定方法：图示工程量 ×（1+损耗率）。
损耗率的确定方法：
A.按总承包商投标报出的损耗率，但不超过项目所在地投标报价时执行的建设工程材料消耗量定额损耗率。
B.除业主供应材料设备按上述要求计算损耗率之外，其余材料设备均不再给予单独计算，均已含在综合单价的辅材费用中。
4.6.2业主供应材料/设备的暂估价包含在综合单价里，总承包商按照暂估价进行组价，综合单价固定不变，不论业主实际采购价与暂估材料/设备价的差价有多大，综合单价不予调整且业主供应材料/设备的暂估价按以下方法扣除：
4.6.2.1当总承包商领用业主供应材料/设备的数量少于约定消耗量，支付进度款和结算时按照约定消耗量计入材料/设备暂估价加上税金进行计算。
4.6.2.2当总承包商所领用的业主供应的材料/设备数量超出约定消耗量，支付进度款和结算时：
A.在约定的消耗量以内部分，按投标暂定材料/设备价加上税金，从合同价款中扣除；
B.超出约定的消耗量以外部分，按业主实际供应价加上税费，从合同价款中扣除。”
针对防水材料，相对甲供阶段，个人理解差异如下：
1、明确了：除业主供应材料设备按上述要求计算损耗率之外，其余材料设备均不再给予单独计算，均已含在综合单价的辅材费用中。
2、做为“总包的分包”，此时防水材料已经摆脱了“甲供材”的影子，但由于总包要首先完成与防水材料供应商的结算并报业主审核，个人理解此种模式下，做为过渡阶段，仍需按上述条款分别审核防水施工和防水材料的结算：
（1）、总包的防水材料领用量在消耗量范围内时：
总包防水施工部分的重计量或结算值=图示工程量（按计算规则，不含搭接及附加层工程量）*防水综合单价-约定消耗量*防水材料暂定单价*（1+税金）。此处与传统甲供模式合同条款的约定略有不同：传统甲供模式扣减价款以实际领用量为扣减计算基数，“总包的分包”模式则以约定消耗量为扣减计算基数。
防水材料重计量或结算值=实际领用量*防水材料实际采购单价
（2）、总包的防水材料领用量超出消耗量范围时：与甲供模式计价方式相同。
三、甲定
2016年度防水材料集采流程规定：“总包交钥匙项目，防水材料甲定方式，总包单位可选择任意一家中标单位，付款方式与非总包交钥匙一致。”即意味着防水材料的采购合同已无需报业主备案，总包也无需先就防水材料与供应商进行结算才能开始总包结算，而是防水工程与对总包的结算一并进行。此处顺便提及：关于原“总包的分包”变更为甲定模式的，付款方式与非交钥匙项目一致，可并入对总包的最近一次付款支付。
此种模式下，个人理解防水材料做为纯粹的“乙供材”，若综合单价中的主材暂定价与防水集采价格相同，则计价时无需做任何调整（损耗已包含在辅材价格中）；若暂定价与防水集采价格不同，则按暂定价调差的方式，仅对主材价格进行调差即可：
防水工程重计量或结算值=图示工程量*防水综合单价-图示工程量*（防水材料实际采购单价-防水材料暂定单价）*（1+税金）。
以上仅为个人理解，难免谬误，如有不当之处，敬请指正。