房地产项目园林绿化工程成本控制的基本方法及思路

随着国内房地产行业竞争的加剧，特别是近期国家对房地产行业调控如此严厉的条件下，以及国家中央经济会议明年继续严控房价理性回归的主基调下，房地产开发成本中园林景观工程的成本控制更为重要，园林景观项目最终能否获得经济效益的最大化，关键在于能否在不影响景观效果的前提下有无低廉的成本。成本管理与控制的好坏直接影响园林景观的开发效益，如何在房地产开发中的园林景观工程中做到既能使在建设成本投入最少的条件下达到景观效益的最大化，又能使其成为楼盘的最大的卖点，这是目前房地产开发商应密切关注的话题，本文从园林景观工程的成本组成的基本要素及整个园林景观工程的各个阶段来做好成本管理与控制。

1、园林景观工程成本控制的基本思路

1.1 做好整个小区园林景观的目标定位：

房地产开发商管控重点应通过对客户所需求的研究与分析，根据楼盘的产品定位来确定园林景观工程的目标定位，并据此对整个楼盘的园林景观的整体概念做出方向性设计构想与工艺标准、成本管控、项目监管流程等指导方案和管理办法。

1.2 园林景观工程的基本构成：

表1 景观成本分区、单方造价及控制要点

序号	分区	单方造价（元/m2）	控制要点
1	形象主 入口区	600~800	外观大气，有一定的体量，标志性建筑；满足交通需求、强调客户心理感受；精致的细节体现高端的品质。
2	中心景 观  区	500~600	需充分满足人的主要活动需求，配置健身、游乐的设备；相对小区中心的景观位置，可以适当提高绿化植物与硬质铺装的档次；少量的水景、园林艺术雕塑、景观小品与休息长椅等点缀园区的景观。
3	会所景 观  区	400~500	对会所的功能进行互补，考虑相关配套；兼顾内、外景观视觉与效果
4	组团景区	200~300	结合微地形，使植物与建筑搭配要符；以绿化为主，采用规格不宜大、乡土树种的植物。
5	次要景 观  区	150~250	需考虑与相邻区域有机衔接，以草坪为主；尽量择易于养护、抗性较强的树种。
6	与市政交接   区	150~250	以绿化为主，尽量采用乡土树种；
7	架空层区	100~200	与建筑、装修划清工作界面；设计多以功能为主，多硬景、少水景与软景。
8	其他区	100~200	以绿化草坪为主，尽量采用规格小、乡土树种等植物

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  表一可以看出整个景观园林工程可以分为形象主入口区、中心景观区、会所景观区、组团景观区、次要景观区、与市政交接区、架空层区、其他区几个分区，其中主要的景区为形象主入口区、中心景观区和会所景观区，而这些主要景区又是成本比较高的区位，因此，通过不同区域的重点投入来达到景观效益的最大化，是从源头控制景观园林工程的成本的一大亮点。

从园林景观工程的基本构成来说，无论整个空间分多少个小空间，其构成无非就分为硬景和软景两部分。

表2 软景、硬景（含水景）单方造价比及所占面积比例

序 号	档次	软景单方造价（元/m2）	硬景单方造价（元/m2）	单方造价比
1	低	180	360	1.0:2.0
2	中	280	450	1.0:1.6
3	高	380	600	1.0:1.6:

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由表二可以看出，硬景的单方造价是软景的1.6—2.0倍，因此，在整个小区的景观园林的规划中如何掌握硬景与软景的面积比例，是整个景观园林工程成本控制的重要因素。按照一般的行业经验来说，硬景面积的大致比重占整个景观面积的30%~45%，软景面积的大致比重占整个景观面积的55%~70%，比较经济的比例是硬景面积不宜超过整个景观面积的40% 。

３）园林景观工程的维护成本：要想使整个园林景观工程达到效果和效益的最大化，关键在于长期的维护管理。但实际维护中，常常存在维护人员水平不高、维护管理制度不完善等现实状况，导致园林植被的破坏、苗木死亡，而造成整个维护成本的增加，由此可见，如何做好园林景观工程的维护也是控制整个园林景观工程成本的又一重要切入点。

2.房地产开发中园林景观的各阶段的成本控制方法

2.1 决策阶段的成本控制

1）依据产品的定位来研究相应客户群体对园林景观的基本需求，并应用多目标评价体系，控制景观园林工程的建设成本。它的基本步骤是：拟定多个方案→确定决策的目标体系和指标体系→将各个方案的目标标准化→确定不同目标的加权值→计算各方案的期望值→决策者从多个方案中选优。

2）在确定项目可行的基础上，编制投资估算。

2.2 设计阶段的成本控制。根据理论及经验，设计阶段决定整个工程70%以上的成本，因此设计阶段就是成本管控的重中之重；本文从以下几个方面来论述该阶段的成本管控的方法：

1）设计起步阶段：依据决策阶段选中的决策方案进行设计招标，在设计招标过程中最重要的步骤就是设计任务书的编制，在设计任务书编制时应在达到最佳效果的前提下，应根据园林景观工程成本要素的必要构成来明确整个小区的园林景观的基本区位，主打的景点及投入侧重方向；一般来说主入口、中心景区应为整个楼盘园林景观需要着重打造的重点；而其他景区可以适当的降低标准来通过不同区域的重点投入来达到以最低的投入来获取最大的景观效益的目标。

表3 软景、硬景的成本占比分析表（由表二的中档水平来分析）

序 号	景观构成	子项	造价占比	单方造价 （元/m2）	面积大致占比
1	硬景	石材	65.6%	295	30%----45%
		建菱砖	17.8%	80
		木材	12.2%	55
		其他	4.4%	20
2	软景	大乔木	65.4%	183	55%----70%
		灌木	19.6%	55
		小乔木	10.7%	30
		草坪/地被	4.3%	12

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  设计过程阶段：由表三可以看出，要根据景观的成本构成，在达到景观效果及各项功能的前提下，尽可能地优化设计方案，在明确好软硬景面积基本比例关系之后还应采取如下手段进行进一步深化：

• 整体布局：根据表一和表三首先应确定景观区位的整体布局、优化硬景和软景的面积比例，明确硬景中石材的基本比例关系；明确软景中乔木、灌木、草坪之间的搭配关系，充分考虑好大乔木的搭配数量。
• 硬景中主材选用：硬景中的主材主要是石材的选用，影响石材的价格主要在于石材的质地、厚度、开料的规格；石材质地：在质地方面可以适当的采用普通质地的石材，并尽量就地取材，通过高标准的施工来达到高端的视觉效果；石材厚度：50mm厚度的石材和25mm的石材价格相差很大，因此在设计中应充分计算好该区域的地面受力，在能达到适用要求的条件下尽量少采用厚度较大的石材，或者在降低石材的开料规格的条件下用厚度较小的石材就可以达到其使用功能；石材规格：石材开料设计应符合石材大板的模数，比如某种石材的大板规格为1200*1800，在设计材料的规格时应充分考虑对该种大板石材利用率的最大化来进行设计，这样就可以有效的降低石材的浪费。
• 软景中苗木的适用：严格控制大乔木的数量及部位，适当的增加灌木和草坪的数量来控制成本，比如大乔木尽量用在主景区和主入口部位，而且要通过较好的设计来做好整体的搭配，使其效果达到最佳，而其他次要部位可以适当增加草坪的用量来控制整个软景的成本支出。
• 地形营造：在地形营造及空间表现上，要充分考虑与道路的衔接以及排水的设计，充分考虑利用场地原地形地貌，尽量减少由于土方的中转而造成的成本增加。
  

3）在整个设计过程中实行设计单位技术经济责任制：技术经济责任制就是在分配设计任务书时，每个设计人员对自己设计方案设计时必须充分考虑设计方案的技术性、生态性、可持续性和经济性的要求。这种责任制直接与设计人员的业绩考核和经济效益相结合，目的就是为了充分调动和加强设计人员的积极性和责任心，自觉地将投资控制贯穿到设计工作的全过程中去。

2.3 招投标阶段的成本控制。

1）招标文件的编制：招标文件一般包括两个方面的内容：一是招标者对投标者的要求；二是投标者投标所需提供的文件，其中，最重要的就是工程量清单的编制，它是招标文件编制的重点。其次是标底的编制，标底应根据市场上平均的材料价格、人工价格、平均的人材机消耗量等反映社会平均水平的指标来确定。

2）评标、议标阶段。评标应遵循的原则是：公平、公正、透明的原则。评标工作主要从符合性评审、技术性评审和商务性评审三个角度展开，充分体现竞标单位的技术管理水平与商务标的竞争，从而选出优秀施工单位来施工。

2.4 施工阶段的成本控制

1）材料采购。实践证明，园林绿化工程项目施工所用的原材料费用占整个项目成本的比重一般可达60%~70%，所以降低项目成本的关键就是节约材料的成本，而材料价格又是控制材料成本的基础。石材和其他材料尽量选用当地材料，以节省运输成本；另外由于市场中材料价格经常发生波动，特别是绿化植物材料生产周期长，价格受市场供求关系的影响幅度较大，往往很难形成一个统一的市场价格，所以对于可能导致市场价格变化较大的绿化苗木，可采取适时储备的手段或者采取同苗圃基地合作的模式来控制苗木的成本。

2）工程施工：严格按照已经确定好的施工方案施工，不擅自修改已获批准的施工图设计，不随意增加项目，不随意更改设计标准，严格按程序操作，避免造成投资失控的严重后果。

2.5　养护管理阶段成本控制

　园林行业有句俗语叫“三分靠种，七分靠养”，就是说一个成功的园林景观仅仅有优秀的设计和创意、严格的成本管理和施工管理是不够的，更重要的项目建成后的园林绿化养护管理。园林绿化管理的水平直接决定着景观的效果，一个好的园林绿化管理是对园林景观的二次升华。园林绿化养护尽量交由具备专业园林养护管理公司管理。物业管理公司的园林绿化管理要制定严格详细的绿化管理计划，包括修剪计划、补植计划，施肥追肥计划、病虫害防治计划等，同时要针对项目制定相应的园林绿化养护工程质量标准等各种手段来控制好养护阶段的成本。

2.6 工程竣工交付后统计分析整个工程竣工交付之后也就是竣工结算之后要对整个工程成本构成及偏差进行全面统计和分析，并与设计阶段所做的目标成本进行分析对比，以此来搭建自身企业详细的目标成本管理资源库，以便在以后的项目决策过程中更好、更快、更准确的控制整个项目的成本。

3. 结束语： 地产景观的本质是为营销服务的，其最终目的是成为整个楼盘的最大卖点，因此房地产的园林景观工程开发中应从园林景观的设计阶段、招标阶段、施工阶段、绿化采购、正常养护等各个阶段来为达到这个最终目标而做好整个园林景观工程成本管理与控制，通过不同区域的重点投入来达到景观园林效益的最大化是景观成本管控的重点。

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