衢住建办〔2018〕291号 衢州市区国有土地上房屋征收评估技...

衢住建办〔2018〕291号

市、区各相关单位：

      现将调整后的《衢州市区国有土地上房屋征收评估技术指导意见》予以印发，请参考实施。《衢州市市区城市房屋拆迁评估指导意见》（衢建法〔2007〕114号）同时废止。

衢州市住房和城乡建设局

2018年12月7日

（此件公开发布）

  衢州市住房和城乡建设局办公室          2018年12月7日印发

衢州市区国有土地上房屋征收评估技术指导意见（试行）

第一章  总则

第一条　为规范国有土地上房屋征收评估活动，保护征收当事人的合法权益, 保障建设项目的顺利进行,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（省人大常委会公告第14号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）和《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）等有关规定，结合本市实际，制定本指导意见。

第二条　市区国有土地上房屋征收评估活动以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，参照本指导意见实施。

第三条　被征收房屋价值评估目的统一表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的统一表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

第四条   被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第五条　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

第六条  房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第七条  被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在价值时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

第八条　委托房屋征收评估的，委托人应当提供被征收房屋性质、用途和面积等凭证材料。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、区级人民政府的认定、处理结果进行评估。

第九条  评估方法的选择应当按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第十三条，以及《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第4章规定相应方法和要求的执行。

第十条　房地产价格评估机构应按下列程序进行征收评估：

（一）根据委托要求，明确评估时点、评估范围和评估对象的基本情况；

（二）收集评估所需的资料，包括委托方提供的评估对象权属、面积、用途、房屋结构、建筑年限等资料；

（三）拟定评估方案，包括拟采用的评估方法、技术路线，拟定整体评估和分户评估的步骤和进度安排。

（四）委托方应当协助房地产价格评估机构进行实地踏勘。被征收房屋实地踏勘应当按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第十二条规定执行。

（五）选定评估方法，测算确定评估结果。采用市场法评估的，确定评估比准价格。

（六）房地产价格评估机构提供被征收房屋和用于产权调换房屋的分户初步评估结果，由房屋征收部门向被征收人公示。分户的初步评估结果和公示应当按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第十六条规定执行。

（七）房地产价格评估机构向房屋征收部门提供被征收房屋整体评估报告和分户评估报告。房屋征收评估报告应当告知“如果对此评估结果有异议的，可自收到该评估报告之日起10日内向本评估机构提出书面复核评估申请”，同时告知联系人、联系地址和联系方式。

被征收人或房屋征收部门对评估结果有异议的，房地产价格评估机构应当按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第二十一条规定执行。

（八）评估机构在评估工作结束后，应当将下列资料与整体评估报告和分户评估报告共同整理存档：评估委托合同；房屋征收决定；评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；评估对象的实地查勘记录、照片等资料；确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；其它涉及评估项目的必要资料。

评估报告及有关资料至少应保留十年。

第二章  住宅房屋评估技术路线

第十一条  住宅房屋一般采用市场法评估，房地产价格评估机构应按照《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第4章规定的比较法原理和技术进行评估。

第十二条　采用市场法评估住宅房屋的，房地产价格评估机构根据比准价格，结合该房屋的具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修、朝向等因素评估确定。

（一）评估步骤：

1.按照住宅房屋的具体区位、建筑结构、房屋类型等主要因素划分房屋类别；

2.确定可比实例；

3.运用市场法确定比准价格；

4.确定层次、朝向及其他修正系数；

5.运用本办法计算公式确定房屋的评估价格。

（二）房地产价格评估机构选取可比实例应符合下列规定：

1.可比实例应从交易实例中选取且不得少于三个；

2.可比实例的交易方式应适合估价目的；

3.可比实例房地产应与估价对象房地产相似；

4.可比实例的成交日期应接近价值时点，与价值时点相差不宜超过一年，且不得超过两年；

5.可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格；

6.在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例。

房地产价格评估机构选取可比实例及其有关信息应真实、可靠，不得虚构。应对可比实例的外部状况进行实地查勘，并应在整体评估报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图的外观照片。

（三）交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整：

在建立价格可比的基础上，进行交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整（包括区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整）的，应符合《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第4章的有关规定。可根据具体情况，基于总价或单价，采用金额、百分比或回归分析法，通过直接比较或间接比较，对可比实例成交价格进行处理。

进行交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整时，应符合下列规定：

1.分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过20%，共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过30%；

2.经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2。

（四）对经修正和调整后的各个可比实例价格，应根据它们之间的差异程度、可比实例房地产与评估对象房地产的相似程度、可比实例资料的可靠程度等状况，选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出比准价格（比较价值）。计算公式为：

比准价格=可比实例成交价格×（1+交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数）

第十三条  住宅被征收房屋与可比实例分别进行区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向等因素比较，按市场法原理和技术调整比准价格得出各住宅被征收房屋的评估价格。计算公式为：

住宅被征收房屋的评估价格=[比准价格×（1+朝向修正系数+层次修正系数+其它修正系数）-比准房屋造价×成新率+被征收房屋造价×成新率]×房屋建筑面积

房屋朝向、层次、成新调整系数可根据房地产市场状况确定，房屋造价参照政府公布的有关标准执行。

其它修正因素调整。其它修正因素是指房屋功能、布局、采光、通风、维护保养等其它影响评估价格的个别因素。修正范围根据具体情况在±10%范围内综合确定。

第十四条  住宅房屋超容积率的补偿。住宅房屋的标准容积率为1，容积率大于等于1的不予补偿，容积率小于1的给予补偿。计算公式为：住宅房屋超容积率的补偿=（土地使用面积-房屋建筑面积）×基准地价×70%。

第十五条  住宅被征收房屋属于非成套住宅，或因其他原因选用成本法评估的，应结合土地市场价格和建筑成本综合确定。

第三章  非住宅房屋评估技术路线

第十六条  非住宅房屋是指除住宅以外的非居住用房屋，包括办公用房、商业用房、厂房和仓库等经营性和非经营性用房。

第十七条  能搜集充分成交案例并有符合规定要求可比实例的非住宅房屋，应采用市场法评估价值。具体评估办法同本指导意见的住宅房屋评估技术路线。

第十八条  非住宅房屋评估不能适用市场法的，可采用收益法进行评估。房屋收益应主要按照房屋的客观租金收益确定。难以确定房屋租金收益的，采用成本法等其它方法进行评估。

非住宅房屋采用收益法、成本法评估房屋价值的，房地产价格评估机构应按照《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第4章规定的收益法、成本法原理和技术进行评估。

第十九条  采用成本法进行评估的，应当采取房、地分别评估的方式确定评估价格。房屋占用范围内的土地应采用市场法、成本法或基准地价修正法等方法求取。建筑物重置价格的费用的构成应符合《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）的第4章成本法的有关规定。建筑、安装工程费应采用工料测量法或分部分项法求取。房屋折旧以直线折旧法计算。不适用的，可以采用成新折扣法计算。房屋建筑设备应单独计算折旧。

第四章  附则

第二十条  产权调换的房屋价格评估与被征收房屋价格评估由同一家房地产价格评估机构评估，评估采用相同的方法、标准，参照本指导意见的相关规定评估。

第二十一条  被征收房屋室内装饰装修、附属物价值，房地产价格评估机构评估可参考市区房屋征收附属物（构筑物）、临时建筑补偿标准及装修补偿参考价格进行评估。

第二十二条  被征收的非住宅房屋搬迁费和停产停业损失费用的补偿，按照市区国有土地上房屋征收补助和奖励标准的相关规定确定。

第二十三条  被征收的非住宅房屋室内有中央空调、自动扶梯、机器设备等大型设施及大型生产设备的搬迁安装费用，按照市区国有土地上房屋征收补助和奖励标准的相关规定，由具备相应资质的工程咨询或房地产价格评估机构确定。房地产价格评估机构参考以下办法规定进行评估：

被征收房屋的机器设备一般分为可恢复和不可恢复二类，机器设备搬迁与安装费用计算公式如下：

（一）可恢复使用机器设备是指经清理拆卸、包装运输、安装调试后可恢复并继续使用的机器设备，其搬迁与安装费用一般由运杂费、拆卸费和安装调试费等构成，计算公式为：可恢复使用机器设备搬迁与安装费用 = 运杂费+拆卸费+安装调试费。

（二）不可恢复使用机器设备是指无法拆卸、搬移，或者拆卸、搬移易造成损坏、无法恢复使用，或者搬迁和安装费用大于机器设备残余价值的机器设备。不可恢复使用机器设备的费用为重置价结合成新，计算公式为：不可恢复使用机器设备搬迁与安装费用 = 重置价×成新率。

（三）依照建筑物尺寸定制的机器设备，由委托人认定其不可恢复使用后，评估机构按照不可恢复使用机器设备进行评估。

第二十四条  自本指导意见施行之日起作出房屋征收决定的国有土地上房屋征收房地产价格评估，可参照本指导意见。

第二十五条　本指导意见自2019年1月8日起实施。

一、制定背景

2018年4月26日，省住建厅专门下发《关于进一步规范国有土地上房屋征收与补偿工作的通知》，通知要求切实加强房地产价格估价机构监管，监督房地产估价机构独立、客观、公正地评估确定被征收房屋的价值。

为进一步规范市区国有土地上房屋征收评估活动，加强国有土地上房屋征收工作的严肃性和公平性，实现依法征收、公平补偿，需要对《衢州市市区城市房屋拆迁评估指导意见》（衢建法〔2007）114号〕进行修改，制定《衢州市区国有土地上房屋征收评估技术指导意见》。

二、制定过程

经反复研讨论证，我局于2018年9月初研究起草了《衢州市区国有土地上房屋征收评估技术指导意见》，并到上海市房地产估价师协会、宁波市房屋征收管理办公室对接学习先进经验，公开征求各单位和社会各界的意见，并召集柯城区、衢江区、绿色产业集聚区、西区和市发改（物价）、规划、国土等单位，专题召开论证会进行修改完善。

三、主要内容

本文件四章二十五条。

第一章是总则，明确制定依据、适用范围、房屋征收评估目的、评估考虑因素和评估程序。

第二章是住宅房屋评估技术路线，明确住宅房屋征收评估的方法和技术路线。

第三章是非住宅房屋评估技术路线，明确非住宅房屋征收评估的方法和技术路线。

第四章是附则，明确产权调换房屋评估原则、装饰装修和搬迁费等其它需要评估的补偿内容。

四、本文件经市住建局正式发布后，以政策问答的方式进行解答。