关于加强市区高层住宅外墙脱落检验和加快修缮改造的建议

理由：近十多年来，随着绍兴经济发展的加快，市区地皮越显珍贵，城市住宅规划建设基本都以建设高层住宅楼为主，城市现代化进程步伐大大加快，高楼林立，这造福了广大市民，使人民生活水平不断提高，作为绍兴市民其获得感与幸福感大增。但是，随着年代的延伸，一些城市的弊端也开始显现，特别是高层小区外墙脱落威胁小区居民的安全问题日趋严重，因外墙脱落伤人的消息也是不断增加。根据对市区一些小区的观察调查，市区高层住宅存在外墙脱落的小区越来越多，而且脱落房屋呈年青化的趋势，有些甚至才交房五年以内就陆续发生脱落现象，如保利湖畔、蔚蓝新城、白鹭金滩、盛顶世家、峰泽苑等等，仅市区内就至少有二十多家小区存在不同程度脱落现象。更可怕的是，早期高层小区外墙大面积的不规范建设，出现不可避免的脱落后，物业、开发商、管理部门间的互相扯皮，对脱落的危险性无动于衷，严重危害了居民的人身安全，逐步形成一个社会焦点难点问题，居民们都 迫切希望改善居住环境。因此建议有关部门应该引起高度重视，从老百姓的福祉出发，从加强市区高层住宅外墙脱落监察和加快高层住宅外墙脱落修缮改造等方面措施入手，让群众得到实惠，使社会和谐稳步发展。
办理提案建议：一、从源头出发，严把新建高层住宅的外墙质量关和检验关，防患未然，减少新的外墙脱落现象。1、管理部门要具体分析高层建筑外墙脱落的原因，有针对性的加强管理。主要有基层、面层所用材料本身原因，选用的原材料质量不合格；由于贴面砖的墙面层自重大，使底子灰与基层之间产生较大的剪应力，粘贴层与底子灰之间也有较小的剪应力；施工原因，外墙在施工时，新墙体或基层水分未干透， 就立即覆盖涂饰，待基层风干时，产生收缩缝隙，或是外墙施工基层抹灰厚薄不均，产生不均匀收缩，贴块料有空鼓，缝隙未填实，施工形成空洞等，从而引起脱落；砂浆配合比不合格，水泥质量不合格；饰面层各层长期受大气温度的影响，由表面到基层的温度梯度和热胀冷缩，在各层中也会产生应力，如果面砖粘贴砂浆不饱满，面砖勾缝不严，雨水渗透后受冻膨胀和上述应力共同作用，使面层受到冻坏。2、要明确各方主体责任，强调建设单位、设计单位、施工单位、监理单位、检测等单位责任，要按照《建设工程质量管理条例》相关规定督促建设、施工、监理单位落实工程质量管理的主体责任，对管理不力的相关责任方要严格处理，绝不姑息，承担责任。监管部门要实时动态关注、指导在建楼房的外墙建设质量，对不合格的外墙建设坚决制止，不合格的不予以交房，及时整改。3、要鼓励保险机构及委托的风管机构以“保险+服务+科技”的模式共同参与全市墙体工程质量安全风险防控相关工作。
二、加快已有高层住宅外墙脱落的修缮改造进度。外墙隐患问题随着外墙使用年限的增加及房屋存量的增多，越来越突出，量大面广。绍兴要加大摸排力度，彻查已产生外墙脱落的高层小区，做到应修尽修，加强市级部门、街道社区、物业、建设单位、业主委员会之间的协调机制，减少互相推诿不作为，按照 “业主自愿、属地组织、财政奖励”的原则，老高层住宅外墙修缮改造采用业主自愿申报，属地牵头组织，市级部门配合的方式，加快开展工作。
外墙面的安全隐患治理修缮工作，要发挥业主的主体责任意识，共同商定检测维修计划，保修期外要优先使用物业专项维修资金进行维修，实行具体情况具体实施的模式：1、局部修缮，对外墙脱落情况较为轻微的房屋，可采用局部修缮的模式。选用与原设计相近、外观相仿的材质，对已脱落部分进行修缮。2、整体改造 对外墙脱落面积较大，不具备局部修缮条件的房屋，应采用外墙整体改造的模式，外墙整体改造须符合规划要求。3、要加大奖励力度，市财政局根据属地街道核定结果拨付奖励资金，由属地街道代业主直接拨付给施工企业。工程款业主自筹部分按比例分摊多余时，全额返还给业主；工程款业主自筹部分按比例承担不足时，由属地街道牵头，协调业主做好筹集工作。

感谢您们对建筑工程质量的关心和支持，您们在市政协八届四次会议上提出的第237号提案《关于加强市区高层住宅外墙脱落检验和加快修缮改造的建议》已收悉，现答复如下：

一、关于高层建筑外墙脱落原因的分析

房屋建筑向绿色建筑发展，节能是关键的一环。南方建筑节能惯以外墙无机保温为主，但实施之后往往有空鼓、开裂的现象产生，更甚者致外墙保温大面积脱落。造成房屋立面感观及性能受损，民生沸腾。分析其主要原因如下：

（一）基层原因。

结构基层由砼、加气砌块砖或页岩砖组成，加气砌块外墙及砼墙开裂空鼓居多。砼与砖交接处更为明显，尤其是水平交接处。市场供货加气砌块龄期不到，砌筑后的墙体未完全收缩稳定，外墙保温粉刷后墙体收缩造成粉刷空鼓；墙砼交接处一般采用发泡剂填充，凸出外墙面的发泡剂割平后因墙体收缩致发泡剂与砼分缝,成为外墙薄弱处,抗外力及风雨侵蚀减弱。虽有钢丝网或玻纤网拉接干湿交替收胀不均致使开裂，日久必渗，导致外墙空鼓并发展；外墙粉刷前的喷浆或界面剂的影响，界面剂代替喷浆往往是界面剂材质达不到设计粘接的效果，引起空鼓、开裂；建设方节约成本，再加设计忽略，将保温层下面找平层取消，导致保温层厚薄不均；找平层粉刷后的养护不足会引起开裂或空鼓；基层粉刷防水砂浆导致保温层无法与基层有效粘结。

（二）保温层施工原因。

原材料不合格，如采用双组份保温砂浆，未严格按厂方配合比配料；保温层一次成型，没有二次成型或多次上浆；保温层外的玻纤网及抗裂砂浆没有附着入墙内，导致基层收胀不均对表层的影响；抗裂砂浆无外加剂导致抗裂层没有防水功能和封闭性。廉价的耐碱网布或耐碱网布没有包边/搭接导致不起抗裂作用。

（三）面层油漆喷涂的影响。

采用普通涂料腻子，没有抗动态开裂能力；未等抗裂砂浆干透发白后就进行表层油漆的施工；油漆的外墙腻子强度过高，高于抗裂砂浆强度，导致抗裂砂浆受损；封底漆漏刷漏喷，引起油漆起皮，大气侵蚀入保温层，冬夏的热胀冷缩冻融易引起保温层的破坏，致使保温层空鼓开裂并脱落。

以上各环节的施工质量都会直接影响外墙保温层的施工质量，为此在严格执行《建筑节能工程施工质量验收规范》等国家标准的基础上，我局还编制了《绍兴市建筑工程质量通病防治暂行规定》，对外墙外保温工程质量通病防治从设计、施工方面作出更高要求。同时，省建设厅对部分外墙外保温系统在使用高度上也作了限制，这些举措都提升了外墙外保温系统的质量和使用效果。

二、关于外墙贴面砖问题

正如提案中所说的，贴面砖的墙面层自重大，使底子灰与基层之间产生较大的剪应力，粘贴层与底子灰之间也有较小的剪应力；面砖粘贴砂浆不饱满，面砖勾缝不严，雨水渗透后受冻膨胀和上述应力共同作用，使面层受到冻坏影响外墙保温层质量等问题出现。

根据绍市建设〔2018〕216号《绍兴市建筑工程质量通病防治暂行规定》11.1.3 整体外墙装饰优先选用防水透气性良好的弹性涂料饰面层，饰面层不应粘贴面砖。 2、《浙江省建设领域禁止和限制使用技术公告》规定：现场粘贴施工的无机保温砂浆外墙外保温面砖系统限用于建筑高度小于等于54米的民用建筑，胶粉聚苯颗粒外墙外保温面砖系统禁止使用于民用建筑。

目前绍兴地区基本已经杜绝在外墙保温层装饰部分使用贴面砖的情况。

三、关于高层住宅外墙脱落维修的问题。

针对高层住宅外墙脱落的情况，市综合行政执法局将进一步强化城市管理考核。今年《绍兴市城市管理工作考核办法》（绍市**委[2020]3 号）把居民小区管理纳入基本项目考核，考核细则中明确规定小区建筑物墙面破损的要给予扣分，市综合行政执法局将进一步加强考核力度，督促有关部门（单位）要加强小区管理，加大巡查频次，确保对此类问题第一时间发现，第一时间予以处置。

积极推动外墙维修超过保修期年限优先使用物业专项维修资金，现阶段，根据《物权法》第七十六条规定，使用维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，使用难度较大。但《民法典》于2021年1月1日正式实施后，相关门槛降为二分之一，预计使用难度会有所降低。同时，我市正在积极推进物业管理条例立法，在条例草案中提出了建设用于电子投票的物业管理电子信息平台，有利于解决在使用维修资金过程中业主大会开会难、投票难的问题。

四、下一步计划

绍兴实施外墙保温施工工艺已有十余年，大部分的外墙保温材料主要使用胶粉聚苯颗粒保温体系，其特点是施工工艺较为成熟，造价也相对较低，但很多胶粉聚苯颗粒中，主要是水泥砂浆，聚苯颗粒含量很少，自重大，保温性能差，影响外墙保温的施工质量。我局已经对无机轻集料砂浆保温系统作出了限制使用的规定，我们也在时刻关注新材料新工艺的应用，目前来看采用新型无机轻集料保温板、有釉面发泡陶瓷保温装饰一体化板和硬泡聚氨酯保温装饰一体化板等保温材料不失为好的外墙保温材料，可以有效减少外墙脱落伤人的现象。

在日常的监督管理中，我们监管部门要严格把关外墙保温施工程序，从保温材料的进场抽检、样板制作，现场施工质量检查以及对外墙保温系统形式检验报告和保温材料复试报告的审查各环节加强监管，进一步提高建筑工程外墙保温施工质量。

同时我们作为监管部门也要积极寻找成功的、先进的材料和成熟的系统技术，加速在我市建筑工程予以推广应用。通过走访、调研、论证，在市内乃至全省范围挖掘优秀的企业、产品、技术，会同设计、图审等职能机构，共同谋划解决方案，做到实事求是、科学论证。

非常感谢您对住房和城乡建设局工作的关心和支持，希望您继续关心我们的工作。



绍兴市住房和城乡建设局     

2020年6月23日

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