房地产成本由哪些部分组成

房地产开发成本主要有以下9个方面构成：土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税
1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；
( P1 A% [1 g9 @: \- }2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；
" O+ L& V+ m1 o) }& d3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；
4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
5、抹灰工程：25~40元/平方米；
6、外墙工程（包括保温）：50~100元/m2（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/m2；
7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；
8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
: [- M, ~! i. N& V; r; P% G( B+ }9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/m2，一般为9 0~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；
1 k4 `9 y: P5 U10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/m2（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；
11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
12、电梯工程（如有）：40~200元/m2，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/ m2；
13、人工费：130~200元/平方米；
; Z. E* f: M7 f4 o* D- A& s14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；
. Q7 O8 l- a8 i6 [; D+ a$ ]* p15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；
16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；
$ c6 f: t) y) H$ b17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；
9 R. t4 e5 I1 H# V; D  O+ X18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；
3 K2 {$ a% J/ Q) a5 M- o/ a19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；
20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
$ r3 t2 ~' B5 j4 A9 I5 L4 Z5 n以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~1500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。
& A, l9 h1 f% j: p1 {/ }21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15~100元/平方米；
22、监理费：3~30元/平方米；
23、广告、策划、销售代理费：一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；
24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为：525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/亩，折算房价为：1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；
25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/平方米，各地标准都不一样。
结论：
基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。
7 [. C: B1 K" t相关资料
6 z1 j) {# W! }6 d' P& n2 |7 ~一）房地产开发成本主要有以下9个方面构成：土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税。
& S( x2 j1 s( z5 k, g4 [. t% u一、土地成本
. q9 ?4 s0 e7 p& E  R: N土地成本因地而异，但经过07年的行业疯狂后，土地成本水涨船高！而且不管是大小城市，土地成本都是一般商品房成本的主要构成之一（高端住宅如别墅、排屋等除外，下同）。现在在县城，经济发达的都达到到100万/亩左右，甚至超过。而在一些大城市，基本上在市区的都超过500万/亩折合到销售价格中，则必须通过容积率换算成楼面价(即每建筑平方米里的土地成本)，简单的公式是楼面地价=地价（单位：万元/亩）÷666.67÷容积率
例：地价100万/亩，容积率3.0，楼面地价为500元/㎡；地价500万/亩，容积率3.0，楼面地价2500元/㎡。
0 p2 Z6 c# \7 j( o所谓的容积率，就是建筑面积除以占地面积。一般而言多层容积率：约1.5左右，最大不能超过2，超过2的也有，但品质很差；小高层容积率：约2.5；高层容积率：约3.5.所以，大家在买房的时候，可以先了解一下地价多少，然后在工地的公示牌上找到容积率（一般工地都有的）。一算就大概知道楼面价多少钱。
' X& m/ w- n0 E二、建安造价
建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。这个在全国都基本上差不多，小城市也只是人工费和地材(即土方材料)低些。一般而言，成本控制好点的企业基础建安造价如下（以三线城市为例，一线城市上浮20%）
砖混多层：600元/㎡-800元/㎡,全框架多层多成本100元/㎡
小高层（10-17层）：800元/㎡-1000元/㎡(不含电梯)，一部电梯约25万元，摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本45元/㎡左右，18层以上（含18层）须配两部电梯，成本约增加60元/㎡。
2 ^2 p7 e7 b! J' K$ E- M* d高层（18层以上）：1400元/㎡-1800元/㎡
钢筋含量是高层建安造价的重要指标
国标为68㎏/㎡，目前钢筋价格约为3500元/吨。取平均值折合一平方的成本约250元（含人工费）。这还不包括其他水泥、沙子、磨具等费用。
国家倡导的节能型住宅建安成本要增加200元/㎡左右；而且，一些好的小区，外墙贴大理石、贴面砖都是要增加成本的！
: @8 c$ ?: q, X; O7 @三、配套设施
包括煤、暖、电、供排水、道路、景观等，除掉景观外，成本约200元/㎡。（以三线城市为例，一线城市上浮20%）
: {( y) S7 Y0 W6 X0 ^, ^, {景观因项目而异。如果是世界级景观设计公司设计的（如：易道、泛亚、贝尔高林等），设计费用和施工费用一般不低于300元/㎡（设计对施工有费用要求）；如果是国内公司设计的，则不等。
四、勘查、设计、监理等
2 n6 R0 l: a5 n2 s* Z. h9 j不超过100元/㎡。但都是需要打擦边秋，需要公关。（同样以三线城市为例，一线城市上浮20%）
; m" e# B' r/ i! ?0 O2 E2 `五、营销费用
4 Z. H8 S" s- K: y/ R7 Z7 a营销代理费主要有营销代理和广告两项费用。一般一线城市的营销费用为10%（楼盘多，销售压力大，可以理解），三四线城市的营销费为5%左右。
六、财务费用
经验公式： 财务费用=总成本×50%×年贷款利率×2
七、公司管理费用
根据公司和开发的项目不同，差别较大，一般为20-200元/㎡（以三线城市为例，一线城市上浮50%）
% b9 G8 l) z: c八、行政事业收费
$ N: q1 ^  x- i这是不透明的。差距相当大，标准全国统一，但公关后取费不同。具体费用省略，只举一例人防工程收费：
9 M5 U' l5 @/ Q( C! }如自建人防工程，则成本为：多层1200元/㎡，高层1800元/㎡（按人防面积摊）
4 d; K1 [8 W. x/ h# ~如无自建，则须交纳人防异地建设费，取费标准如下：
5 c  l4 U$ {# Y! b. S4 s高层：5B级人防，单位成本=2000元/层数
) J. d: {" x. k5 M  [* C% x; a$ X多层：6级人防，单位成本=1500元/层数
5 e4 X6 A" ?2 `/ }6 G高层如果是20层，则每平方需要缴纳200元。但有公关的空间。
/ c8 [) ~! b8 r# v) F  c九、营业税
" J- b8 v$ H; x3 h: F/ [营业税+大修基金+所得税…=11.7%
【最后补充总结】
房地产企业的成本可以概括为：
5 p  g& d) R: G6 r) v拿地成本、融资成本、建造成本、管理成本（人力、广告、协调等等）和税费（包含政府及行政性的、设计审计等中介服务的等等）

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