约定竣工日期前停建可否行使优先权

工程款优先受偿权的法律性质是法定优先权，即法律直接规定的承包人享有的优于抵押权和其他债权的优先受偿的权利。优先受偿权无需登记即可生效。   

优先受偿权属于法定担保物权，具有物权的效力，包括优先效力和追及力。发包人转让工程的，不影响承包人行使优先受偿权。

【实务咨询】我们依法承包了某开发的商业广场项目，施工过程中，因为发包人资金链断裂，长期拖欠工程款，我们无力继续垫资施工，工程因此停工，此时尚未到合同约定竣工日期，我们能否行使优先受偿权？

【索赔分析】

首先，承包人具备行使优先受偿权的条件：（1）施工合同有效，发包人为工程所有人；（2）商业广场属于可拍卖或折价的工程；（3）发包人长期拖欠工程款；（4）拖欠款项已物化到了停建工程之中。

其次，行使优先受偿权的时效为6个月，从约定竣工日期算起，因停建日期早于约定竣工日期，从促使承包人尽早行使权利、维护交易安全角度出发。宜认为从停建日期起算权利行使期限。

可见，工程未完工的情况下，只要符合上述优先受偿权成立条件、行使条件，且没有受限制的情况，承包人可以在工程停建之日起6个月内行使优先受偿权。

判例中，法院判决建筑公司对未完在建工程享有优先受偿权。

【索赔支招】

因此，可以行使优先受偿权，应该：

1、在停工后可先与发包人协商就已完工工程进行验收和结算，确认已完工程质量是否合格和已完工程价款。发包人在已完工程质量验收通过，并结算完毕后，不支付工程款的，你们可发函催告其支付拖欠的工程款，发包人仍不支付的，你们可与发包人协议将已完工程折价，或申请法院依法拍卖已完工程。

2、如果发包人根本不配合进行质量验收和结算，也不支付工程款的，你们应注意在不晚于合同约定竣工之日起6个月及时提起确认优先受偿权的诉讼或仲裁，同时申请质量鉴定和造价鉴定。

3、如果发包人收到催款函后付款，工程又复工的，为了防止因工程可能再次停工而提起诉讼时过了优先受偿权行使期限，你们宜申请延长工期并办理好工期签证。