新规下的建设工程价款优先受偿权

《中华人民共和国民法典》及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题解释（一）》（以下简称“《建设工程解释（一）》”）出台后，建设工程价款优先受偿权发生了一定变化，笔者试图通过本文阐述新规下的建设工程价款优先受偿权的认识。

一、规定优先受偿权法律条文新旧法律规定基本一致

原《合同法》第286条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的除外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款中优先受偿。”

《民法典》第807条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖的除外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款中优先受偿。”

承包人包括工程总承包人、实际施工人。勘察、设计、监理合同的勘察、设计、监理人不包含在内。

二、不宜折价、拍卖的工程，无法行使优先权

1.未取得建设工程规划许可证或者未按照规划许可证要求建设的，违章建筑无法通过司法拍卖实现价值。

2.工程属于国家机关办公用房、军事建筑。

3.工程属于事业单位、社会团体等以公益为目的建设的教育、医疗设施及其他公益设施，如公办小学、医院等。

4.无法独立存在的工程，或者分割后将影响主建筑物使用功能的附属工程，如市政道路、门卫配电房等。

三、工程质量合格是前提

《建设工程解释（一）》第38条：“建设工程质量合格，承包人请求其工程的价款就工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”

    《建设工程解释（一）》第39条：“未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”

因此，工程质量合格是主张工程款优先的前提。需提供分部验收记录、主体结构验收、单位工程验收记录。无记录则可以司法鉴定合格。

四、优先权范围

《建设工程解释（一）》第40条：“承包人建设工程价款优先权的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿权，人民法院不予支持。”

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》（法释[2002]16号）第3条：“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”

浙江省高级人民法院执行局《关于执行中处理建设工程优先受偿权有关问题的解答》第四条：“建设工程承包人只能在其承建工程拍卖价款范围内行使优先受偿权，对该工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款不能主张优先受偿权。”

因此处理建筑和土地时，价值分开评估一并拍卖，按比例清偿。

五、优先受偿权期限

《建设工程解释（一）》第41条：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”

补充协议延长付款期限，优先权计算时间顺延。

六、优先受偿权一般应判决确认

建设工程优先受偿权具有担保的物权属性。法律直接创设、规定，不以占有、登记为公示方式。调解容易导致虚假诉讼，调解客观上将有可能损害银行及其他债权人利益。鉴于有可能损害银行等债权人利益，在诉讼中法院应追加其第三人。

如果优先权已经不存在，尽管发包人同意确认，法院不宜通过调解确认。在破产案件中应通过判决确认。

七、与建筑工程关联的装修工程优先受偿权

装饰装修工程承包人，业主是工程所有人的予以支持，非所有人则不予支持。建筑和装修两工程承包人在行使优先权时分开评估，折价拍卖款中按比例清偿。与发包人订立建设工程施工合同的个人也可以主张。

最高人民法院对福建省高级人民法院《关于装修装饰工程是否享有合同法第286条规定的优先受偿权的函复》，装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。

八、建设工程价款优先受偿权放弃效力

《建设工程解释（一）》第42条：“发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。”优先受偿权的限制有利于利益平衡，立法本意保护不特定的民工、材料供应商等第三人，放弃使合同法确立的优先受偿权落空。

但具备条件可以放弃：如发包人提供有效担保，不存在胁迫、诈欺、明显违背公平等情形，工程款大部分清偿，承包人放弃有无附加条件。当事人真实意思表示，相关权利人通过其他方式途径得到保障，可认定放弃效力。

九、建设工程价款优先受偿权行使途径

承包人自行与发包人协商对该工程折价抵偿，提起诉讼确认优先受偿权或提出仲裁确认优先受偿权。

十、建筑工程价款优先受偿权与商品房买受**力冲突

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有工程款优先受偿权不得对抗买受人。”

这里的消费者为为生活需要而购买房产的自然人。规划用途应为住宅或住宅式公寓等用于生活居住的房屋，写字楼、商铺等非居住宅用途的商品房购买者不认定为消费者；购买住宅投资非居住，从宽认定消费者，但一次购入多套住宅卖出、职业从事投机炒房的除外。

以上是笔者的浅显认识，有不当之处请予以指正。

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