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[合同文件] 湖州市2021年业主大会议事规则(示范文本)

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那点事 发表于 2022-1-6 09:40:52 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 那点事 于 2022-1-6 09:43 编辑

使 用 说 明

1.本示范文本供拟订和修改业主大会议事规则时参考使用。

2.业主大会筹备组和业主可根据本物业管理区域的具体情况对示范文本的条款内容进行选择、修改、增补或删减,涉及选择性条款的选项内容排序无先后。

3.拟订的业主大会议事规则应当在业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告,经业主大会会议表决通过后,30日内报物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)和区(县)物业主管部门备案。





(物业项目名称)   业主大会议事规则



第一章  总  则

第一条  为维护本物业管理区域全体业主的合法权益,规范业主大会、业主委员会的议事活动,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》《湖州市物业管理条例》等有关法律、法规,制定物业管理区域业主大会议事规则(以下简称“议事规则”)。

第二条  业主大会、业主委员会遵循党建引领、以人为本、权责统一,以及业主自治原则,开展物业管理活动。对物业管理活动中的重大履职事项,应先召开业主委员会会议讨论,形成共识后再提交业主大会决定。

业主委员会在街道办事处(乡镇人民政府)和居(村)民委员会的指导监督下开展工作。业主大会和业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

第三条  业主大会和业主委员会在职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。任何人不得抵制决定的贯彻执行,不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。

第四条  业主大会、业主委员会作出决定前,应听取居(村)民委员会的意见,作出决定后应及时向业主公开并报告居(村)民委员会。

第五条  业主委员会委员应当加强物业管理相关法律法规及业务知识学习,参加相关部门组织的业务培训,不断提高依法履职的能力。



第二章  业主大会

第六条  物业管理区域范围及相应的业主大会名称

(一)物业管理区域范围(附图):

东至:                 ;南至:                      ;

西至:                 ;北至:                      。

有物业管理区域划分意见书的,具体附后。

(二)业主大会名称为:

湖州市          区(县)    (物业项目名称)业主大会。

第七条  物业管理区域达到《浙江省物业管理条例》第八条规定成立业主大会条件的,街道办事处(乡镇人民政府)指导业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议。区县物业主管部门应当对筹备召开首次业主大会会议给予业务指导。

第八条  业主大会决定以下事项:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)设立业主委员会候补委员制度;

(五)聘请执行秘书、财务人员等;

(六)确定有关人员的报酬或者补贴;

(七)选聘和解聘物业服务企业;

(八)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(九)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(十)改建、重建建筑物及其附属设施;

(十一)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(十二)有关共有和共同管理权利的其他重大事项;

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第九项至第十一项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第九条 业主大会会议应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,由业主委员会按照下列程序组织召开:

(一)起草业主大会会议表决的内容、会议召开形式、时间、地点、议题和议程,制定征询意见的内容或表决方式,核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况;

(二)会议时间、地点、议题和议程等内容应当经居(村)民委员会备案后,在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内显著位置公告,听取业主的意见;

(三)按照本议事规则第十六条规定,发放和回收表决票,并应在公告要求的时间内完成投票工作。因客观原因不能按期完成投票工作的,应在居(村)民委员会指导下决定是否延期并在物业管理区域内公告;

(四)按照本议事规则第十七条规定,统计表决结果。业主大会会议表决的情况应接受街道办事处(乡镇人民政府)和居(村)民委员会的监督;

(五)业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋(单元)公告     日(不少于7日),接受业主的查询和监督;

(六)业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。

第十条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议     年召开     次。

有下列情形之一的,业主委员会应当自情形发生或收到申请之日起45日内组织召开业主大会临时会议:

(一)经专有部分占建筑物总面积20%且占总人数20%以上业主提议,属于业主大会议事范围且提议事项明确、联系人明确的;

(二)发生             、          、        等重大情形或者紧急事件需要及时处理的;

(三)街道办事处(乡镇人民政府)和居(村)民委员会认为有必要并要求召开的;

(四)                                     。

第十一条  业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请(需有业主本人签名)后,及时报告居(村)民委员会,并在15日内对提议的真实有效性进行核实。经核实,符合业主大会临时会议召开情形的,业主委员会应当在收到提议之日起45日内按规定召开业主大会临时会议,就提议事项征求业主意见并进行表决,表决议题应与提议议题相一致;提议不符合业主大会临时会议召开情形的,业主委员会应当在收到提议之日起20日内说明事实、理由和依据,予以书面回复。

第十二条  业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的,业主可以请求物业所在街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会协调,确定召开时间。逾期仍未召开的,根据《湖州市物业管理条例》规定,在街道办事处(乡镇人民政府)指导监督和物业主管部门业务指导下召开,居(村)民委员会予以具体指导、协助。

第十三条  业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,业主委员会应在会议召开前确定会议形式并进行公告。

第十四条  业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加业主大会会议,业主委托行为应明确以下事项。

(一)委托内容:

1.表决《业主大会议事规则》和《管理规约》;

2.选举业主委员会或更换业主委员会成员;

3.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

4.有关共有和共同管理权利的其他事项。

(二)委托期限:至业主大会会议结束则委托终止。

(三)委托权限:代为行使投票表决权;

(四)委托人数:

1.同一名业主接受的委托人数采取下列第     项:

(1)不超过1人             (2)不超过3人

2.同一名非业主使用人或其他代理人接受的委托人数不超过1人。  

委托人签署的《授权委托书》上须附委托人身份证件复印件,受托人出席业主大会会议时须出示《授权委托书》和本人的身份证件。当委托人本人参加业主大会会议或明确表示终止委托的,授权委托自动失效。业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项,可采取一次性集合表决通过后,授权业主委员会或者物业服务企业分批使用。

第十五条  业主大会采用以下第     (可多选)    项确认参加表决的业主:

1.业主到会并在会议签到表上签名;

2.业主在表决票上或者表决票发放表上签名;

3.业主在寄送业主大会通知的挂号信、快递等收件凭证上签名;

4.音像、影像资料可以确认的;

5.业主在网络上查收确认;

6.                                        。

第十六条  业主大会会议采用以下第    (可多选) 种方法进行发放、回收表决票:

(一)设投票箱:在物业管理区域内设投票箱,由业主将表决票投入投票箱内;

(二)专人送达、回收:由业主委员会组织有关人员逐户送达并回收;

(三)电子投票:可以通过市物业主管部门建立或者认定的电子投票系统进行投票;

(四)传真(以传真方式投票的,应在表决票中附业主本人身份证复印件);

(五)邮寄挂号信、快递)以邮寄挂号信或快递投票的,应在表决票中附业主本人身份证复印件);

(六)音像、影像资料(以音像、影像资料投票的,音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达);

(七)                                      。

第十七条  业主大会采取以下方法进行表决票的统计:

(一)车位、摊位等特定空间不计入确定业主投票权数的专有部分面积;

(二)投票人需用蓝黑钢笔或水笔填写并签名,签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认投票人业主身份及其意见的,视为无效票;

(三)单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的,该单个事项表决意见无效,但不影响其他事项表决意见的统计,若对表决意见进行修改的,须在最终选择表决意见处签名。

第十八条  业主大会对某项提议已经作出决定的,业主在

     月内不得以同一内容同一理由再提议召开业主大会会议进行表决。



第三章  业主委员会

第十九条 业主委员会由        (5到11名单数)名委员组成,其中主任1名、副主任        名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

符合条件的业主委员会应当成立党支部,暂不符合单独组建条件的,通过组建临时党支部、联合党支部或由居(村)民委员会党组织派驻党建指导员等方式实现党的组织覆盖和工作覆盖。一般由党员业主委员会主任兼任党支部书记。

业主委员会每届任期为        年(3-5年,一般建议5年)。

业主委员会办公地点为                         。

第二十条 业主委员会为业主大会的执行机构,履行以下职责:

(一)召集业主大会会议,报告业主委员会履职、财务收支情况和物业管理实施情况;

(二)拟定物业服务人选聘方案;

(三)根据业主大会决定,代表业主与物业服务人签订物业服务合同;

(四)及时了解业主对物业服务的意见、建议,监督和协助物业服务人履行物业服务合同;

(五)督促业主、非业主使用人遵守管理规约,督促业主交纳拖欠的物业费、建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)协助居(村)民委员会调解业主、非业主使用人、物业服务人因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(七)根据业主大会决定,组织、监督物业共有部分的经营、使用;

(八)制作和保管会议记录、业主名册、业主委员会选举以及备案材料、共有物业档案、财务相关资料和工作档案;

(九)配合街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会做好物业管理区域的居(村)民委员会建设工作;

(十)法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

业主委员会应当于会议召开3日前,将业主委员会会议的内容和议程在物业管理区域内显著位置公示,听取业主的意见。召开会议时可以邀请物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会派员列席,也可以邀请业主列席。

第二十一条  业主委员会成员候选人应当是本物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵守有关法律、法规;

(三)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

(五)身体健康,具有一定的组织能力;

(六)具备必要的工作时间。

根据《关于全市业主委员会集中换届选举工作的指导意见》的精神,落实“四过硬、五不能、六不宜”等要求,提倡中共党员候选人占总候选人数的百分之       以上。

第二十二条  鼓励和支持业主中的以下人员积极参选业主委员会:

(一)中共党员;

(二)各级党代表、人大代表、政协委员;

(三)社区(村)“两委”班子成员、网格党支部书记、党小组长;

(四)具备财务、法律、工程、环境等专业特长的业主。

第二十三条  有下列情形之一的,不得作为业主委员会委员候选人:

(一)因故意犯罪被处刑罚正在执行、执行完毕未满五年,或者涉嫌犯罪被限制人身自由的;

(二)因物业管理相关违法行为受到行政处罚未满一年的;

(三)违反约定拒交物业费,经人民法院、仲裁机构生效法律文书确认,拒不执行的;

(四)违反社会公德(高空抛物、堵塞消防车道、不按规定分类投放垃圾等)、职业道德、家庭美德,造成不良影响的等不文明行为;

(五)法律法规及业主大会确定的其他情形。

第二十四条  业主委员会成员有下列情形之一的,业主委员会成员职务终止:

(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(二)有《湖州市物业管理条例》第十七条规定不得担任业主委员会成员情形的;

(三)因疾病或者其他原因难以履行职责的;

(四)因故意犯罪被依法追究刑事责任的;

(五)违反《湖州市物业管理条例》第十八条禁止性规定的;(六)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

(七)一年内无故缺席两次以上业主委员会会议或者一年内累计缺席业主委员会会议三分之一以上次数的。

业主委员会应将成员职务终止情况在本物业管理区域内公告不少于7日,并向居(村)民委员会书面报告。业主委员会未进行公告的,由居(村)民委员会在本物业管理区域内公告并不少于7日。

第二十五条  业主委员会委员实行    (差额或等额,建议差额)选举。如实行差额选举的,差额人数为        人,差额人数不超过业主委员会委员总数的二分之一。

第二十六条  本物业管理区域设立候补委员      名,具体规定如下:

业主委员会候补委员应当符合担任业主委员会成员的条件,由业主大会选举产生,人数不超过业主委员会成员人数的二分之一。

业主委员会成员出现空缺时,从候补委员中按照得票顺序依次递补为业主委员会成员并由业主委员会予以公告。

业主委员会候补委员职务终止,参照本议事规则第二十四条执行。

业主委员会候补委员的递补规则如下:

业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数二分之一的,由候补委员按照得票多少自动递补,业主委员会应当在        日内将正式委员缺额和候补委员递补情况在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋(单元)公告        日(不少于7日)。

候补委员递补后,业主委员会成员人数仍未达到本议事规则第十九条规定人数的,业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

第二十七条  划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,按分期开发的   (面积或人数)   比例来分配业主委员会委员名额。后期的业主委员会委员的产生方法采取下列第   项:

1.召开全体业主参加的业主大会会议增补业主委员会委员;

2.召开全体业主参加的业主大会会议重新选举业主委员会;

3.                                                 。

如采取上述第1项的,后期选举产生的业主委员会委员任期和先期成立的业主委员会委员任期同时结束。

第二十八条  业主委员会会议分为定期会议和临时会议。

定期会议每年召开       次,分别在               召开。

经三分之一以上业主委员会委员提议的或符合下列第   (可多选)   项情形之一的,业主委员会应当在7日内召开临时会议:

1.业主委员会主任或党支部书记认为有必要的;

2.街道、居(村)民委员会认为有必要并要求召开的;

3.物业服务企业因重大事项申请召开的;

4.                                                。

业主委员会委员不能委托代理人参加会议,候补委员可以列席业主委员会会议,但不享有表决权。

第二十九条  业主委员会会议应当按照下列程序和要求召开:

(一)会议由主任负责召集和主持,主任因故不能召集和主持的,由副主任负责召集和主持。主任、副主任均因故不能召集的,由街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会指定一名委员召集;

(二)召集人提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员;

(三)业主委员会应当于会议召开3日前,将业主委员会会议的内容和议程在物业管理区域内显著位置公示,并听取居(村)民委员会和业主的意见建议;

(四)委员因故不能参加会议的,至少提前1日向会议召集人说明;

(五)会议应有过半数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意;

(六)会议书面记录由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档;

(七)业主委员会会议决定文件由业主委员会发布;

(八)业主委员会会议决定在作出之日起3日内以书面形式报告居(村)民委员会并在物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋(单元)公告     日(不少于7日),接受业主的查询和监督。

召开会议时,可以邀请物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会派员列席,也可以邀请业主列席。

第三十条  业主委员会任期届满,不得继续履行职责。业主委员会任期届满六十日前,应当书面报告所在地街道办事处(乡镇人民政府),并在街道办事处(乡镇人民政府)指导监督、居(村)民委员会具体指导协助下,按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

第三十一条 业主委员会换届改选办法:

(一)由街道办事处(乡镇人民政府)指导监督业主委员会换届选举工作,符合住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十七条规定相关情形的,由居(村)民委员会组织换届选举工作;

(二)在业主自愿报名的基础上,按照本议事规则第二十一条、第二十二条、第二十三条等审核并产生业主委员会候选人名单;

(三)经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。委员候选人数达到应选委员人数的,按得票数多少依次当选新一届业主委员会委员。超出数量的候选人不列为业主委员会正式委员,可以根据本议事规则第二十七条列为业主委员会候补委员。

若委员候选人数未达到应选委员人数的,按下列第    种方式产生新一届业主委员会:

1.符合当选条件的候选人确认当选新一届业主委员会委员,缺额委员在未当选的候选人中重新进行补选;

2.符合当选条件的候选人确认当选新一届业主委员会委员,缺额委员在重新确定候选人后,进行补选;

3.                                               。

第三十二条  未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,在新一届业主委员会产生之前,由居(村)民委员会指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会,并执行业主大会的决定。

有下列情形之一的,居(村)民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)指导下,代行业主委员会职责并予以公告:

(一)业主委员会任期届满终止,新一届业主委员会未能及时产生的;

(二)业主委员会不按规定组织召开业主大会;

(三)街道办事处(乡镇人民政府)认为业主委员不能正常履职的;

(四)                                            。

未成立业主大会的,可以由居(村)民委员会组织业主依法共同决定物业管理事项。

第三十三条  业主委员会应当将下列事项在物业管理区域内显著位置公布,可以同时通过电子信息技术的方式告知全体业主:

(一)业主大会议事规则、管理规约;

(二)物业服务合同;

(三)业主大会和业主委员会经费收支情况;

(四)业主大会和业主委员会的决定;

(五)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;

(六)物业共有部分的收益、使用;   

(七)接受经济责任审计情况;

(八)其他应当向业主公开的事项。



第四章  选聘物业服务企业

第三十四条 物业服务合同届满前90日业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论决定是否续聘物业服务企业事宜,续聘合同应当报告居(村)民委员会并在物业管理区域内的显著位置(公告栏、每幢房屋门栋内等,下同)公告        日(不少于7日),听取居(村)民委员会及业主意见并修改完善后提交业主大会会议表决,并将决定书面告知物业服务企业。

第三十五条  业主大会表决决定续聘的,应按表决的物业服务合同签定。

第三十六条  业主大会表决决定不续聘的,应当另聘,业主委员会应当结合本物业管理区域规模、业主对物业管理服务的需求等,起草具体选聘方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的信用状况、服务实绩(履约考核、精细化管理)、服务内容要求不低于前期物业标准及收费标准、人员配备、合同期限和选聘方式以及红色物业等内容。

选聘方案应当报告居(村)民委员会并在物业管理区域内的显著位置(公告栏、每幢房屋门栋内等,下同)公告      日(不少于7日),听取居(村)民委员会及业主意见并修改完善后提交业主大会会议表决,并将表决结果及最终方案在显著位置公告        日(不少于7日)。

第三十七条  采用方式1(或方式2)确定物业服务企业:方式1、业主委员会征询业主意见拟定包括物业服务标准、物业费标准区间以及委托物业公司经营管理(产生公共收益部分)的管理成本等主要内容的选聘方案,公开发布选聘信息,参照招投标方式确定候选物业企业2家(或3家);将候选物业服务企业提交业主大会表决确定物业服务企业。

方式2、业主委员会征询业主意见拟定物业服务招标文件、物业服务合同、委托业委会采取公开招投标方式选聘物业企业方案等,经业主大会表决通过。业主委员会通过公开招投标方式(按照湖建发〔2020〕24号文件相关规定)选聘确定物业服务企业。

第三十八条  选聘结果产生后,业主委员会应当将选聘结果报告居(村)民委员会,与物业服务企业签订物业服务合同,并将合同在物业管理区域内显著位置公告        日(不少于7日),接受业主查询和监督。



第五章  业主大会、业主委员会工作经费

第三十九条  业主大会、业主委员会的工作经费由全体业主共同承担,工作经费的具体额度由业主委员会提出意见,并经业主大会会议表决通过后执行。

(一)本物业管理区域工作经费从公共收益中列支,每年不超过公共收益的百分之    使用,但总额不超过     元:

(二)工作经费主要用于下列开支:

1.会议组织召开费用;

2.日常办公开支费用;

3.聘请工作人员费用;

4.公共收益审计费用;

5.                                          。

(三)业主委员会应当每年3月底前公布上一年度工作经费的使用情况,在物业管理区域内显著位置公告        日(不少于7日),接受业主的查询和监督,并报居(村)民委员会存档备查。

第四十条  本物业管理区域    (是或否)  建立业主委员会委员履职工作补贴制度,从公共收益中给予业主委员会委员必要的履职工作补贴。具体标准和发放办法如下:               。





第六章  档案资料的建立与保管

第四十一条  业主委员会应建立工作档案,并按规定落实专人保管,工作档案应当包括以下内容:

(一)业主大会、业主委员会的会议记录;

(二)业主大会、业主委员会的决定;

(三)业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同;

(四)业主委员会选举及备案资料;

(五)专项维修资金筹集及使用账目;

(六)业主及业主代表的名册;

(七)业主的意见和建议;

(八)有关业务往来文件;

(九)公共收益收支使用情况账目;

(十)业主大会、业主委员会运作经费收支情况账目;

(十一)业主大会、业主委员会印章使用情况清册;

(十二)物业管理区域划分资料;

(十三)房屋及建筑物面积清册;

(十四)建筑规划总平面图;

(十五)公用设施设备的交接资料;

(十六)物业服务用房配置确认资料;

(十七)                                          。   

第四十二条 业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的,原业主委员会应当将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主共有的财物等移交居(村)民委员会暂时保管,新一届业主委员会产生后由居(村)民委员会与其进行移交。



第七章  业主大会、业主委员会印章的使用与管理

第四十三条  业主大会、业主委员会印章按照以下规定管理:

(一)业主大会、业主委员会印章由专人分开保管;

(二)业主大会印章根据业主大会会议的决定使用;

(三)业主委员会印章根据业主委员会会议的决定并由过半数委员书面同意后使用;

(四)                                           。

违反上述规定使用印章的,用印无效。造成经济损失或者不良影响,依法追究责任人的法律责任。

第四十四条  建立印章使用档案,记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印(经办)人、业主委员会主任、盖章人等。

第四十五条  业主大会、业主委员会印章遗失的,业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告,并按照相关规定重新刻制。



第八章  附  则

第四十六条  提供物业服务的其他管理人的,参照物业服务企业相关规定。

第四十七条  物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋(单元)的书面公告,也可以通过电子信息技术告知业主。

第四十八条  本议事规则经      年     月     日业主大会会议讨论并表决通过。未尽事项的修订、补充,经业主大会会议表决通过后,作为本议事规则的组成部分。

第四十九条  本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款,则该条款无效,但不影响其他条款的效力。

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