住宅小区车位纠纷的现状与对策浅析

摘要：目前，商品房住宅小区是我国城市最普遍的居住形态，一户一车、一户数车已经成为社会发展的趋势，在居住密度高、社会关系复杂、纠纷频繁发生的环境下，停车需求与停车空间稀缺的矛盾持续发酵，小区业主与开发商之间关于车位的纠纷愈演愈烈。本文从实践案例出发，围绕司法实践中车位纠纷的争议焦点，结合法律条文的规定，意在对当前司法实践中车位权属纠纷的现状进行简单勾勒，并抛砖引玉浅谈对策，以期对减少车位纠纷、缓解社会矛盾有所添益。
关键词：小区车位；车位纠纷；争议焦点

一、当前车位纠纷案件主要争议焦点
笔者根据所办的案件以及查阅现已公开的有关车位纠纷的案件，总结目前有关开发商和业主之间关于车位纠纷的主要争议焦点有以下几个：（1）地下人防车位权属问题；（2）开发商是否有权就人防车位使用权进行转让，如能够进行转让，转让的期限是否受最长租赁期限20年的限制；（3）开发商是否可以将小区的车位转让给业主之外的受让人；（4）地上车位归属问题等。以上争议焦点反应当前理论和实践普遍存在争议的主要为车位的权属和处分原则的问题，即人防车位以及其他类型车位的权利性质和归属问题以及“应当首先满足业主需求”的理解问题。

二、关于车位权属和处分原则的法律规定、理论和实务观点的梳理
（一）住宅小区车位的分类
根据车位不同的物理状态及其所处位置，目前商品房住宅小区车位可以分为小区地面车位、小区地下车位（人防车位与非人防车位）、车库。小区地面车位，指的是在小区地表通过划线分割的方式来标明的停车设施。小区地下车位根据是否属于人防工程分为人防车位和非人防车位两种，人防车位是开发商经审批将其投资修建的人防工程改建为地下停车位；非人防车位即由开发商利用地下非人防工程的空间建造成的。车库是一般指的有四壁，明显具有独立的构造和利用属性，一般情况下可以进行权属登记。随着车位保有量逐渐增加，车位越来越成为稀缺资源，车位权属问题自然成为大家专注的热点问题；且车位越来越影响小区业主的居住和出行的生活品质，车位除本身具有的商品属性外还应具有公共属性，不能完全由权利人随意处置，故法律如何规定车位的权属以及处分规则尤为重要。
（二）有关车位权属的现行法律规定以及理论观点
（1）车位权属的法律规定和理论观点
现行《民法典》有关车位权属的规定基本沿用《物权法》的规定，并无改革和创新。《民法典》第二百七十五条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。根据文义理解，该条明确了业主共有的道路或者其他场地比如占用业主共有道路的地面车位，属于业主共有外，其他车位的权属由当事人约定。对于该条的理解，理论界存在不同的观点，有的人认为该条通过前后两款对车位的权属已经约定非常明确，占用业主共有道路和其他场所建设的车位由业主共有，除此之外的车位（比如地下人防车位、普通车位、车库）权属由当事人约定，其实已经暗含开发商原始取得车位的权益，所以才能够通过出售、附赠或者出租的方式对归属进行约定，否则约定归属无从谈起。但另有观点认为，《民法典》第二百七十五条对车位权属规定并不明确，存在一定留白，且与其他法律规定相悖。根据《城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，开发商将房屋全部卖出后，由全体业主取得房屋所有权，该房屋占用范围内的土地使用权同时归全体业主所有，遂附着于土地的地下车位，应当归全体业主所有。除此之外，有观点认为，地下车位不能一事而论，应该区分人防车位和非人防车位，人防车位因系人防工程改建，而《民法典》第二百五十四条规定“国防资产属于国家所有”，《人民防空法》第二条规定“人民防空是国防的组成部分”，故人防车位的所有权为国家所有。又，《中华人民共和国人民防空法》第五条规定“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，因而开发商作为人防车位的建设单位，在平时享有使用权和收益权。
（2）有关车位处分的法律规定和理论观点
关于车位处分原则，《民法典》第二百七十六条也是基本沿用《物权法》第七十四条的规定，即“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。该条的立法目的是基于车位的公共属性，最大程度满足在小区内生产生活的业主的停车需要。根据《人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，《民法典》第二百七十六条的规定的义务主体应该是开发商，即开发商的规划车位的数量应符合相应的配置比，并按照该配置比将车位通过出售、出租、附赠等方式处分给业主。对于民法典第二百七十六条的规定，有观点认为不应该把义务主体仅限于开发商，而至少应该包括开发商、以及拥有共有车位的全体业主和已经受让车位权益的业主，实际中开发商确实也存在与个别业主串通将车位打包销售给业主，再以业主的名义对外销售车位，以此来规避法律的规定。另，该条中如何理解“业主的需要”，也存在不同的观点。有的人认为，业主的需要应该仅指使用需求不包括投资需求，在房地产行业没有进入萧条前，一些以投资为目的的业主将目光转向“炒车位”，一次性购买数个车位，坐等升值，然后转手卖掉，将车位作为赚钱工具，扰乱车位正常交易环境，故业主的需求只能是使用需求。即使将需求仅限于使用需求，使用需求是指购房时的使用需求，还是指购房后的将来的使用需求，也是存在很多争议的。
因本条只规定开发商具有“首先满足业主需求”的义务，但没有规定开发商违反义务、进行任意处分的法律后果，故本条不同时具备构成要件和法律后果两部分内容，属于不完全法条。因此关于本条是否属于强制性规范也存在争议，一种观点认为本条属于强制性规范，如开发商没有首先满足业主需要前，将车位转让或者出租给非业主，则该法律行为将无效，否则如合同有效，本条将无法实现预期的规范目的。另一种观点则认为本条属于授权第三人的规范，即授予交易关系以外特定第三人一项权利，该项权利可以影响其利益的交易行为的效力。在我国现行法中，该项权利或为撤销权，或为请求人民法院确认交易行为相对无效的权利，如此，既能解决因不完全法条产生的问题，又不会机械全盘否定开发商与非业主之间的交易行为。
（三）司法实务对车位纠纷争议焦点问题的理解与处理
（1）地下人防车位的权属问题
目前，司法实践中，对于地下人防车位的权属问题基本达成一致，即产权归国家所有，开发商享有收益权，有权出租地下人防车位或者转让人防车位使用权，但就转让车位使用权的期限是否受出租最长期限20年的限制仍然存在不同的观点。其实，是否存在期限限制与地方政府的规范性文件有一定关系，有些地方政策不允许长期租赁或者以长期转让车位使用权的方式变相买卖地下人防车位。但笔者认为，在不违反法律规定的情况下，应充分尊重当事人之间关于租赁期限或者使用权期限的意思自治，因为不论是出租还是转让使用权，均不影响国家对人防工程享有所有权，且这种意思自治是符合国家鼓励人防工程在平时投入经济建设和日常生产生活的精神，亦是符合《人民防空法》第二十条的规定。
（2）其他车位权属问题
《民法典》第二百七十五条采取文义理解的方式解释，似乎是规划用于停车的车位和车库的权属，由当事人约定；而没有经过规划占用业主共有的道路其他场所的车位归全体业主共有。但目前司法实践中有观点认为，占用了业主共有的道路或者其他地面场所建设的车位，即使建造之前经过规划，该车位也应属于业主共有。因为规划从行政管理要求的角度确定了开发商的建设义务，开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。地面停车位，如未计入小区容积率地上建筑面积，本质上属于土地使用权。即使开发商在建造小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有，故即使经过规划但未计入容积率地上建筑面积的地面停车位也应由小区业主共有。而对于普通的地下车位和车库，目前司法实践还是普遍认可约定归属说，开发商基于建造原因原始取得车位使用权，通过出售、附赠、出租等方式处分给业主。
（3）对首先满足业主需求的处分原则的理解
司法实践中，对于《民法典》第二百七十六条是否属于强制的规定理解也是存在差异的，如（2018）浙0110民初19383号案件中认为该条不属于强制性规定，而其他案件中也有认定为强制性规定的。但笔者认为该条不宜认定为强制性规定，而应认定为给第三人的授权为宜，由法院根据案情判断对非业主转让车位是否存在实际损害业主的需求的情况，从而认定合同的效力，否则一律认定合同无效，不考虑实际情况也不符合民法促进交易原则。

三、制度思考与完善建议
由于目前的法律以及司法解释都采取了比较笼统方式，规避了就广泛存在争议的问题直接进行回应，实务中未能形成统一的审判标准也符合常理。为了进一步定纷止争，仍要期待待立法或司法机关做出有法律效力的解释和细化规则，明确相应的权属和相关法律后果，完善相应判断标准。
（一）建立车位权属登记制度
论车位的归属主体以及车位的权利性质，要减少纠纷必须辅之以完善的配套制度，尤其是车位、车库的登记制度。车位、车库的权益可以作为独立的物权客体进行流转，要求依据物权公示公信原则对其进行登记。笔者认为，健全车位、车库的登记制度（包括所有权或者他项权登记）对于促进房产和车位流转，保障交易安全，减少车位纠纷意义非凡。
（二）明确最低配置比例
现行司法解释要求开发商将其项目建筑区划内规划用于停放车辆的车位对外出售、出租前，必须满足规划中要求的配置比例。但是法律对于这一配置比例设置最低要求没有作出规定，也没有规定开发商违反最低配置比例后的处罚。故在法律法规以及司法解释没有给出明确的最低配置比之前，各地地方政府可以根据当地的实际情况，出台相应的政策性文件，明确车位的最低配置比例，并附带关于违反最低配置比例的补救方案与行政处罚，让法律规定落地生根，同时也能缓解停车难问题，减少车位纠纷。

四、结语
随着共同富裕进一步向纵深推进，完善和优化基层治理逐渐成为改革的重要方向。而住宅小区法治化恰恰是实现基层治理现代化的重要路径，因此本文简要的勾勒车位纠纷争议焦点，并从现行法律法规规定着手，梳理目前理论和实务的不同观点，以期对调和各方矛盾、平衡各方利益产生良好的效果。笔者认为，在住宅小区法治化的框架之下，通过完善立法的方式，限制新建住宅小区规划用于停放车辆车位权属处分的对象、明确最低配置比例及违反规定的处罚方式，同时辅之以车位权属登记制度，形成对外公示效力，各方当事人之间的利益才能最大限度的得到平衡，缓解社会矛盾。