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1.如果规划对车位数量有严格的规定,可改全地下停车为半地下停车,因为后者施工成本低、采光好、更便于管理。如果能利用地势的天然高差做半地下停车场则更好。& _" a9 H$ z+ |- ^: |( u2 A5 ~
2.可能的话,尽量采用地面停车。特别是Townhouse或小别墅项目,如果一味地追求室内或独立车库,必将增加销售面积,也就失去了项目的本性定位,增加了消费者的购房支出。将车辆停在树木掩映下的入口广场或窗下,客户也能接受。9 k/ w* J7 R* a" O* W8 E7 ~
3.可以利用项目的红线退距当作地面停车场,给客户以更多地、不同层次的消费选择。过于追求“人车分流”、甚至走火入魔地为了追求“人车分流”而将社区立交化,必定增加生产成本,也就相应地增加了消费者的购置成本和生活成本,也不符合未来社区的发展趋势。 X! u* r1 S) k* e/ f2 X! x& g% Z4 `( K
4.尽量降低停车库层高,层高2.2米以下不计建筑面积,也就不缴纳相应的税费。
; D$ g; b3 |2 U1 F, ^1 }5.对于中小城市的中档楼盘来说,其客户的私车拥有率较低,因而车辆往往成为炫耀的物品,站在阳台上俯视爱车,就象看自己的孩子在楼下玩,十分满足、惬意。因此,地面停车比地下停车更受消费者欢迎。- v& L1 U9 S4 g. w) N8 z
6.水景社区的水岸,如果采用硬而高的岸堤,则只能临水而不能亲水,甚至更不安全,最好采用自然坡。
( A4 `2 U$ y4 X% d; N7.减小人行道宽度,因为弯而窄的人行道更具美感。人行道不要安砌立沿石,采用红砖或片石平面安砌,让草自然地向人行道延伸,更具品位。
5 c' g) M! k$ d) R2 j+ M' O @. `8.拙劣的雕塑或小品经不起长久的欣赏,不如用秋千、单杠等参与性健身器材代替。秋千和木马对所用人都是童年美好的回忆。
4 Q- K% R5 d- u" |9.多种树、少植草:树木的绿化作用和养护成本都是草坪所无法比的。 A1 P3 y0 k6 ^! g3 \" a2 P
10.人工水池尽量要浅:因为地下水资源是珍贵的,政府也是不允许开采的。而在没有中水的情况下,使用自来水肯定不是长久之计。在北方,浅水池除了夏天赏水外,冬天还可观石或作为溜冰场。
5 C0 L! @0 Q/ O( [) t0 q& C11.减小空旷的大广场,增加楼间的庭院绿地:因为人们更喜欢在楼根下或树荫下玩乐,更喜欢庭院绿地。想一想平房的生活和院子里的树、房前的花就了然了。
' s$ V: x" e; C H" l2 M' x12.一楼设计“私家”庭院:打开侧门进入小院子,类似别墅生活,既好卖又能提高价位。) t5 r. v* _! m5 h6 T: Y
13.进深较大的多拼型Townhouse,可在楼梯间上方采用屋顶直接采光,成本增加不了多少,却是很大的卖点。
7 [) r# T; c8 u14.通常,多层住宅两端有山墙的的房子因噪音或日晒等原因不太好卖。可以将靠近山墙的卫生间的窗子开大,增加直接采光面积,能提高卫生间的档次,有利于销售,还可丰富外立面。
: f$ i8 m" r0 @2 g" o15.外墙砖可用电脑进行不同颜色和图案的组合拼图,然后要求施工单位照图施工即可。同样的花费,而效果可能大相径庭。
w& \! o) Q* z1 A$ B16.复式房屋的客厅部分,可设计两层挑空:既可降低所减计面积的税费、出让金等,又能增加卖点。4 ?0 \% {9 _" ~7 _) Y! w, Z' `
17.多层的办公物业也要尽量用电梯:电梯能增加物业的档次,提高售价,减小楼梯面积。如果不设电梯,单楼梯间的装饰费用可能抵得上一部电梯的费用。
x; Y( `+ i2 [# ~9 q18.允许的话,用实体围墙代替铸铁栏杆式围墙:实体围墙费用低,而且给人以安全、高档、神秘感,更受有"大院情节"的人的欢迎。
3 C. j6 q/ \+ b) Y2 O19.户型设计要做到干湿分离,以便于管道并用,可减少建安成本。
0 o( ^$ ?( Y1 n/ c20.智能化报警系统的误报率很高,而且越多越“智能”误报率越高。因为一只宠物猫就可能造成误报,因此可增加人工巡逻,只安装基本的报警系统即可。
3 t" }4 H" e5 w% w9 _21.电话插座最好三个,分别在客厅、主卧、卫生间。一个小细节就是一个大卖点。! F) r- N5 ?9 R8 R9 ]7 l% \
22.调查显示,人们对书房的关注程度已大于餐厅。因此,在面积允许的情况下,最好设计有书房。当然书房一定要大,但最好能观景,以便于休息。
* f7 h0 ], r C0 g# W; I8 w# e23.主卧不要太大(开间不低于3.6米,最好3.9米;开间进深比1:2左右),但功能要多,如可设步入式衣帽间、卫生间、化装间等三小间。
* I, s8 W2 G3 d3 W24.客厅不要太大,但利用率要高、开间要宽,更要有足够的供视听电器、落地灯、空调等使用的各类插座,而且位置要合适;& A# c6 p( k$ Z- g* }* e$ J$ u- B0 O
25.非直线型板楼的梯形空间可当作客厅,既可突破传统的矩形空间,做成曲线或梯形客厅,又可利用丰富的空间设计出家庭吧。
3 @- N# W4 y% T3 w t0 u% t* f26.佣人房不宜太大,要尽量靠近厨房,以便于主佣分道。' z! e# w9 \. r
27.眼睛是心灵的窗子,窗子是房子的眼睛。眼睛之美不在大,但颜色、式样一定要设计好。例如,改平窗台为飘窗台。由于窗未落地,不计面积,但室内空间却增大了,视野也增大了,还可摆放花草等东西。费用增加不了多少,却是大大的卖点。
E% O; q0 g9 ~1 C! [: Q28.绿化用树可在郊区旷野上、山上或农村寻找购买树型好的、有观赏价值的成品树,别自己种。因为十年树木的花费更高,绿化效果也不如前者。
/ M' t8 f0 c/ S5 F% @29.销售就象唱歌,一个声调是不行的,也要有高音、低音。因此,销售节奏一定要把握好,要有高低潮,从而减少销售费用和期间费用,而促销效果更好。% x- `5 ~6 u8 h" p; B
30.社区会所90%以上经营不善,因此要进可能地不做或少做会所。即使必须要做,一定要进行差异性功能设计,即与社区周边的设施要有差异性,不要重复雷同。. H& N/ Y; U) ^% t# m
31.规模小的社区最好不要配套游泳池,因为游泳池维护费用太高,使用率普遍较低。而且,竞争楼盘如果有更大的游泳池就更尴尬了。: M5 j) ?, s. r! Z2 b
32.规模小的社区最好不要配套幼儿园、学校等,因为师资、生源难有长期保障。可与其它学校甚至贵族学校联建,将本社区的生源作为资源换取入学优惠,远比自己建设一所要划算得多。9 C' K. l( @' @8 {
33.阳台要一步到位,不致于凌乱搭设,又能增加销售面积。
j5 ~, {) K6 C Z4 N$ D34.阁楼一定要匠心设计,要将设计合理的样板空间充分展示给客户,而不是简单的宣传“买一送一”。
' [0 V9 J1 }/ b v1 A# [) `35.屋顶瓦的色彩要与社区风格相一致,不宜太刺眼;价格不一定越贵越好,但要确保施工质量。0 H9 S9 ^; \; Y {' y+ ]
36.慎设阳台外花槽:北方风沙大,冬天冷,居民很少在阳台外花槽内养花,而且浇花的水易沿墙面流下,污染墙面,影响整体的美观。
& `+ s5 {; M: h0 y9 s+ ]4 F37.广告的诉求目的要明确:广告要达到预期效果,必须要有明确的主题和实实在在的、消费者所能看得见的实惠,才能效果好;否则,还不如不做。# x U* d) _1 Y
38.施工路牌要统一规划、统一设计、统一施工,费用由施工单位承担(作为承揽工程的条件之一)。+ Y2 V% l; y7 s6 ?
39.严格控制建筑模型的制作:一定要选择一家品牌制作单位;一分前一分货,尽量选用进口模型材料;在单价确定后,一定要要求制作单位精心制作,而且要有至少三个月的质量保证期。
+ H$ k6 O) G5 Y- q. I3 ]$ T2 [* x d6 ]6 L40.对变更工程量采用会鉴制:传统的"一条龙"签证制,其实是谁都可以将责任推脱掉,而会签制是工地代表、监理单位、施工单位、工程造价人员四方会签、能最大程度地避免。
7 A1 g2 m+ K2 |% g41.围墙尽量一步到位:一步到位的围墙有利于前期的楼盘包装,给客户以信心,还能减少多次拆砌的费用,只要好参观入口和施工入口即可。至少沿着主干路的一面围墙要一步到位。
) _- y8 q+ Z, \, A$ O9 J42.墙外绿化和样板区绿化要一步到位,既有利于楼盘包装,也可减少二次浪费。
f6 P* H* B3 {: ?, e- O43.利用配套的会所、超市或营业网点作为售楼处,既显得气派有实力,又避免了因临时搭建再拆除的浪费。
2 R0 \# p. b: B& f6 R! Y' N& A! H44.供客户参观的社区道路宜一步到位,将参观区和施工区隔开,给客户以整洁有序的感觉,又可避免安全事故。
% d2 W+ z+ r$ }0 Y45.在厨房设计专用冰箱机位,与厨房整体设计,以便于取物;洗衣机位设于生活阳台,使用便利;滚筒式洗衣机、前开门洗衣机可放在厨房操作台下,也与厨房整体设计,管线连接比较方便。
: Y. M. l2 O2 X! S7 p, z- t; d- j46.景观绿化要有层次:草坪、低灌木、高灌木、低乔木、高乔本高低有序,既有层次,又显自然。8 I' u( G; ?( O1 \# X; m. M
47.广告要请专业广告公司设计;看似多花了点儿设计费,而广告效果要好的多。
* K! a! R! I i3 B6 a3 I48.要要求广告公司设计A、B、C三稿,因为同样的设计费用,却能择优刊登。
- w% W( h8 n: ~49.要选择目标客户习惯阅读的版面,而不是选最贵的版面。- E* Y* F& z# \: ?. g
50.L型厨房最佳:面积不大(1.8×3米净尺寸),利用率较高,最适合一人作饭的“家庭分工”。
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