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一、建筑物的层高在满足建筑使用功能的前提下应尽可能降低。4 e3 W- s+ q @) _5 V, Q# u
在相同建筑面积的条件下,受到层高变化影响的主要项目是外墙、内墙、墙体饰面等,由于层高的增加还要由此引起相关项目的变化,比如:
4 w1 x) i0 w) d$ G8 t整体建筑高度加大,其基础设计随荷载的加大而增加,外墙、内墙等垂直承重及分隔构件的增加,垂直构件的抹灰装饰量增加;
2 ~/ b) ^6 }: n% w1 c0 k采暖、卫生、空调、电气,垂直管道及管径的增加;4 p7 r3 [ b: J6 D* E# E- m
因空间体积加大而造成的水、暖、电、空调设备容量的增加;) }7 @3 H4 u0 s- W5 l
墙体脚手架及水、暖、电空调安装脚手架的增加;
8 x6 K# X& J2 i垂直构件的模板数量的增加等等,从而造成了工程总造价的增加。
" Z8 v& b8 j9 o7 g' Z- Z n% o% K 据资料分析,住宅层高从3米降到2.8米,平均每套住宅综合造价可下降4%左右。平均每降低0.1米,能降低造价2%左右。这是因为层高和净高的降低可以使基础、墙体、柱、内外装修、管线、采暖等工程量减少,从而降低工程造价。一般住宅层高可控制在2.7~2.8米。, D% ^+ W7 X. ~* z6 R
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二、根据不同性质的工程综合测算建筑层高每增加10cm,相应造成建筑造价增加2%~3%左右。
1 K2 _3 |+ ^5 } z' P! v& K 但当建筑层数增加时,单位建筑面积所分摊的土地费用及外部流通空间费用将有所降低,从而使建筑物单位面积造价发生变化。因此对于地皮特别昂贵的地区,为了降低土地费用,提高建筑密度,中、高层住宅也是比较经济的选择。
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- U2 a! u2 ^# u1 X0 W2 s% G' B楼层数与造价的关系: l4 n, ]3 B: U5 ]& l' h
仅从住宅建筑的经济角度考虑,应该说多层住宅具有降低造价和使用费用、节约用地的优点。据资料分析,多层住宅楼层层数与造价关系如下。; R4 B; ?* `" g" _8 s& @; L
1~30F住宅,根据建筑结构、设备综合、规范要求等大体可以划分为以下几个层数段:
# z! k9 l' z3 E1~6F
~/ [. {( S4 x将1层住宅造价定为100,则2层为84.72,3层为78.51,4层为74.98,5层为73.65,6层为72.37。因此,可得出结论,6层以内住宅的层数越多,造价越低,且相邻层数间造价差值也越小,多层住宅以采用5~6层为好。
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& y) o! a' x4 g7~12F- @2 h3 U5 d" S* f0 i; k
7层及以上住宅入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯。11层及11层以下单元式住宅可不设封闭楼梯间,但开向楼梯间的户门应为乙级防火门,且梯间应靠外墙,并应直接天然采光和自然通风。
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; ^! p* w+ M$ G0 K13~18F
7 D2 w' r B. ]# t) T$ G* u12层及以上的高层每栋楼设置电梯不应少于2台,其中宜配置一台可容纳担架的电梯。" K2 m& A/ E- u! R; M% p f" L2 s
0 G* w2 m" I9 ?/ g: Y$ D19~30F
2 @4 b/ P. m" ~. k4 N8 Q v" Q19层及以上的单元式住宅应设防烟楼梯间。" Y9 @5 B/ i8 P1 T
- x0 {! P [- `" I5 w结论:
7 h9 e5 h7 g% f/ U0 h. C在确定的各范围段内,(例如确定的层数段为12~18F,如果规范都满足的情况下,采取18F比较合适)层数越高则越经济、单方造价成本越低、获利越大。
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在砖混建筑中,8层比6层节约,但要增加电梯成本。在底框6跃7建筑中,如果楼板现浇,则异形框架柱结构优于砖混结构。在中高层、高层建筑中,结构造价因风荷载、抗震、消防、施工等因素,随高度增加而增加,这个平衡点要经过很专业的计算。
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- M, {- h3 d ?" G: p A. M建筑高度与成本控制的关系
& P( ^" P2 l, H+ `& c O民用住宅按层数划分为多层建筑住宅(4~6层)、中高层住宅(7~9层)、高层住宅(10层以上)。5 h1 U$ L& t p) h/ G' P
9 z( y5 W$ Z P5 ^3 {$ S$ F- Q众所周知,在多层建筑中层数越多越经济,即6层最经济。当住宅超过7层,就要增加电梯费用,需要较多的交通空间(过道、走廊要加宽)和补充设备(供水设备和供电设备等)。特别是高层住宅,要经受较强的风力荷载,需要提高结构强度,改变结构形式,从而使工程造价大幅度上升。) q$ a. U# _4 r
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具体表现,从4个与建筑高度有关的方面总结其与成本之间的关系:/ a: j, }/ m( G0 F7 m0 Z
1、从建筑消防要求上讲% s$ q7 z1 R8 F4 v' D- P
普通民宅层数的临界点为6层、9层、12层、18层;其高度的临界点为24米、32米、50米。- @' r0 A* d+ {4 a; O! Y# m
6层以下的砖混结构(无商业网点)或高度24米以下(无商业网点)的民宅没有特殊的消防要求,不需要加设电梯和楼梯,所以在总体规划允许高度范围内,尽量选择接近临界点高度的层数。6 s2 E& _5 G. x1 B
6层以下或高度24米以下的带商业网点的均有消防要求,所以商业网点的层数取高舍低。
. R8 g% F* | h. s, O. _7~9层或24米至32米的民宅消防标准为一个档次;13~18层以上或32米至50米的民宅消防标准为一个档次;以此类推标准依次提高,在此范围内层数的确定应选择接近临界点高度的层数。& B2 W. W) J# R9 Y3 S' V
2、从基础形式上讲, ?* i" Y/ A7 P2 ]
就桩基而论桩间距有个最低要求,其临界层数为7层、12层。7层以下桩间距为一个标准;7~12层桩间距为一个标准,所以在同一标准范围内应选择接近临界点高度的层数。) F) M. `1 q* L6 ~9 M. @, ]4 c9 H
3、从预算定额角度讲! g g3 F- g" t" G$ L: E4 e) n
从预算定额中建筑物超高费及垂直运输费用上讲,其临界层数为6层、9层、12层、15层、18层等,即6层及以下适用一个费用标准,7~9层为一个费用标准,依此类推费用标准依次提高,所以应选择接近临界点高度的层数。
/ u5 [! w" Q% v4、规范标准经济技术要求
/ }+ U A4 O$ h5 ]! W0 f当然还跟房屋整体荷载及抗震等级有关,理论上说房屋越高,整体强度要求更高,单位平方米用钢量及混凝土标号越高,造价也越高。随着建筑高度的增加,抗震等级随之提高,这样就导致配筋加大,而且建筑要按高层规范,防火,疏散,给排水,共摊面积就会增加。
/ @' [- ?: N( \9 |从结构形式说,要根据建筑物高度、抗震设防烈度等选择合适的结构体系,具体到一个建筑物,抗震设防类度、结构形式、地基情况已经确定,建筑高度不同,抗震等级也不同,相应的构造措施也不一样,成本也会有变化。, Q @- C2 d+ D/ q0 T R/ R
各种结构形式都有高度方面的限制,比如框架结构,抗震设防烈度为7度时,不大于24m时为三级抗震等级,大于24m为二级抗震等级,抗震等级变化,相应的构造措施就会变化,成本也会变化,剪力墙80米是个界限,大于80米以上又要提高一个等级。& s Q! a6 u& T, \2 K
综合上述因素,在规划允许的高度范围内合理确定建筑高度有利降低开发成本。在多个因素中找出临界点的交叉点是必须的。2 m4 ?6 V- e" {) Q' z$ B F
( A1 ~, N5 U$ R. k# v% O三、临界点的交叉点
3 ]! Y, n3 M1 X% R& U. w建筑层数的确定主要影响因素有四个:一是消防,二是造价,三是运输费用,四是管理维护费用。其中消防是最核心的影响因素。
$ s/ `' d4 A3 D# b+ t: X1多层建筑(1~6层),6层为临界点。
2 L$ P) A% ^ S7层由于消防的考虑,必须设置电梯,因而造价会增大很多。因6层以内住宅的层数越多,造价越低,所以多层住宅以采用5~6层为好。4层就不好了。3层级以下就是别墅了。2 E4 G" F; A; @! r# g
2小高层住宅(7~11层),11层是临界点。
% t& Z# _6 O) p/ u$ u因为11层及11层以下单元式住宅可不设封闭楼梯间(即消防楼梯)。11层以上就必须设,造价陡增。
4 J! }3 A' K I3高层建筑(12~18F),18层是临界点。
, n9 v) n9 i9 Q) c9 y7 \* P因为12层以上不应少于2台,其中还需配置一台可容纳担架的电梯。
) a3 }0 R' l, E" O! [4超高层建筑(19~30F),30层是临界点(即100米高)。) D4 D! O! Q/ p) }
因为19层及19层以上的单元式住宅又加设防烟楼梯间。建筑高度达到或超过100米的高层民用建筑除了审批手续繁杂,建筑成本也将大幅度提升,100米高楼的消防等级必须提高一个档次。消防成本提高不止一点,《高层民用建筑设计防火规范》修订后,高层住宅已突破100米的限制,上限不再是30层。即使如此,该防火规范中以100米为分界点,对高楼消防提出了很多不同等级的强制性要求。
6 e4 y+ O/ m9 W. v9 t2 T- G% P* i100米以内的高楼每2~3层必须做防火墙,但是100米高楼必须每层都做防火墙;100米住宅高楼必须像办公、商业高层建筑一样,配备消防卷盘;建筑高度超过100米的高层建筑,除面积小于5平方米的卫生间、厕所和不宜用水扑救的部位外,均应设自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统等,规范不一而足。一幢99米高楼与101米高楼的消防规范,在很多细节要求上都出现了从无到有的质的差别。6 G7 Q4 I+ ]% F; u2 U2 K
另外超高层建筑还有几个问题:9 B; _7 ]7 X V9 ]9 X
第一是安全问题。比如万一遭遇火灾,高层逃生的可能性较小.# B% S& T! Q4 K$ z; p
第二是环境问题。高空强风可通过楼层引至地面,造成高楼附近局部强风,影响行人的安全。5 G& r; v. Q- f$ F! J; `. `7 H, D
此外,由于空调、照明等设备均需较大的能量供应,产生的大量热能会改变城市原有的热平衡,导致城市热岛现象加剧.; w1 K4 V# ?$ P, k. B6 S
第三是成本问题。超高层建筑的维护费用是一般建筑的3倍。
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: X- C F; ^1 G8 C4 T+ ]( B7 z3 I2 L综合以上因素一般经济(即临界)层数为6层、11层、18层、30层。一般建筑层数宜应选择接近临界点高度的层数。
8 R8 s0 ^0 w" A' B4 r8 \ l当然,除建筑层数之外,影响建安成本的因素还有很多,主要包括了两个阶段:一是工程项目规划设计阶段,二是工程项目施工阶段。在规划设计阶段中概念方案设计,建筑物功能、大小,平面形状等都是主要因素;建筑工程成本由材料费、人工费、机械台班费、其他直接费和现场经费、管理费(间接成本)构成,其中影响最大的是材料费,人工费次之。 |
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